L’acquisto di un immobile rappresenta un passo molto importante. Oltre ad individuare la casa dei tuoi sogni, è necessario esaminare attentamente la tua capacità economica e la soglia di sussistenza adottata dalle banche ai fini della concessione di un mutuo. In seguito all’identificazione dell’immobile e alla determinazione di una rata mensile compatibile con le presumibili aspettative dell’istituto di credito, inizia la procedura per ottenere l’approvazione del mutuo. In questa fase il perito della banca ipotecaria, una figura professionale che analizzerà l’immobile oggetto della vendita per stimarne il valore di mercato. In questo articolo approfondiremo le funzioni e le modalità di funzionamento di questo professionista.
Esperto di mutui bancari: chi è?
La stima del valore dell’immobile viene effettuata da a esperto, nominato dalla banca o scelto autonomamente dal cliente, a sue spese. Ma quando si tratta esperto di banca, cosa controlla?Tale figura professionale, autorizzata a svolgere tale attività ed iscritta all’albo professionale di competenza (architetto, ingegnere o geometra), riceve dalla banca, a seguito della sua nomina, tutta la documentazione relativa all’immobile oggetto della richiesta per reciproco.
Là documentazione in questione comprende:
- Documenti relativi alla storia dell’edificio;
- Informazioni sulla proprietà;
- Reddito catastale ed eventuali modifiche apportate al fabbricato nel corso degli anni;
- Atto di origine o atto precedente;
- Planimetria catastale;
- Certificato di abitabilità;
- Pratica edilizia (nel caso di immobile di recente costruzione);
- Computo metrico estimativo (nel caso di immobile da ristrutturare).
La suddetta documentazione riveste un ruolo di primaria importanza e viene acquisita dal perito prima dell’effettuazione dell’ispezione.
Cosa significa quando la banca invia il perito?
Prima di erogare un mutuo, la banca effettua una serie di controlli, tra cui quello relativo all’immobile che verrà utilizzato come garanzia. Per questo motivo decide sempre di effettuare una verifica nominando un esperto. Se sei arrivato a questo punto significa che l’istituto di credito ha già valutato positivamente il requisiti patrimoniali del cliente e li ha ritenuti idonei a concedergli il prestito. L’invio di un tecnico è solo l’ultimo passo dell’indagine per arrivare finalmente all’erogazione del mutuo.
Pertanto, l’incarico di un perito significa soltanto che l’indagine sta per concludersi positivamente in quanto spetterà a quest’ultimo effettuare una valutazione complessiva dell’immobile e dalla sua valutazione deriverà l’importo che la banca deciderà di erogare.
Quando lascia la banca il perito per il mutuo?
Come già accennato in precedenza, se la banca incarica un perito di valutare l’immobile che si è deciso di acquistare, significa che ha già dato un parere parere di fattibilità per la corretta erogazione del prestito. Obiettivo dell’uscita di un tecnico è verificare e stimare l’effettivo valore commerciale dell’immobile.
In questo caso l’obiettivo della banca è che il contraente del mutuo non chieda un prestito eccessivamente alto e che si mantenga entro i limiti 80% del valore commerciale dell’immobile. È un modo per gli istituti di credito di limitare il rischio in fase di erogazione del mutuo.
Cosa fa il perito quando viene a casa tua?
L’iter per ottenere un mutuo a volte può sembrare lungo e tortuoso ma alla fine porta al risultato desiderato ed è proprio quello che conta: l’acquisto della casa tanto desiderata. Soprattutto quando c’è un sopralluogo del tecnico inviato dall’istituto di credito, molti si pongono la domanda: Se la banca manda l’esperto è un buon segno? Come accennato in precedenza, significa che il processo di mutuo sta proseguendo senza intoppi. Ora, però, spetta ai responsabili valutare lo stato dell’immobile ed effettuare una perizia precisa per portare tutto a conclusione.
Anche i potenziali acquirenti possono partecipare all’ispezione. Cosa controlla il perito della banca ipotecaria?
- controllare la superficie;
- la conformità dell’edificio al progetto;
- la visura ricevuta dalla banca;
- lo stato dei locali.
Tutti elementi che andranno ad incidere sul valore effettivo della casa. Eventuali difformità rispetto a quanto risulta dai documenti possono ostacolare la concessione del mutuo da parte della banca. Ciò può accadere soprattutto nel caso di amnistie o interventi di messa in sicurezza di parti dell’immobile che comportano costi aggiuntivi.
Altrettanto importanti, soprattutto dal punto di vista della fruibilità dell’edificio, sono i impianti acqua, luce e gas. Tre predisposizioni che l’esperto certamente controlla. Un altro passo è la valutazione del reale destinazione d’uso dei locali. In questo caso, l’eventuale non conformità dell’immobile comporterebbe l’onere di sostenere ulteriori spese per il pagamento di tributi e sanzioni in sede di aggiornamento degli atti catastali.
Durante il sopralluogo il perito valuterà anche lo stato degli elettrodomestici quali:
- box auto;
- giardino;
- cantina;
- eventuale lavanderia separata dall’appartamento.
Anche in questo caso dovranno essere conformi per non mettere a repentaglio la vendita della casa. Infine, l’esperto valuterà anche il valore commerciale dell’immobile sotto altri aspetti:
- Dove si trova;
- vicinanza ai servizi pubblici utili.
Tutti elementi importanti che influiscono sulla vendita della casa. Di fronte a queste informazioni c’è sempre chi si chiede se, qualora ci fossero delle “differenze”, il perito bancario chiude un occhio. Qualora si verificassero tali casi, un tecnico inviato dalla banca o anche scelto dal cliente non potrebbe mai eticamente effettuare una scelta del genere in quanto si correla anche la minima discrepanza rispetto alla documentazione raccolta in precedenza.
Cosa fa un perito ipotecario?
Una volta completata l’ispezione ed effettuata la valutazione, il perito ipotecario predispone il verbale da consegnare alla banca, allegando i documenti e le foto scattate in loco. In questo caso la domanda sorge spontanea: quali sono i tempi in cui il perito bancario invia la segnalazione per farsi erogare il mutuo? Di norma il predetto viene inviato all’istituto di credito tramite i 5 e i 10 giorni. Ovviamente ogni istituto di credito ha tempistiche e modalità di gestione diverse. Ad esempio, il Esperto banca mutui Intesa Sanpaolo impiega in media due settimane per redigere e trasmettere il vostro rapporto di valutazione.
Se la valutazione fatta dall’esperto soddisfa pienamente la banca, il prezzo stabilito costituirà la base per determinare l’importo del prestito che potrà essere erogato. Di norma viene concesso l’80% del valore minimo stimato dalla perizia e del prezzo di acquisto effettivo.
Esperto mutuo casa: quanto costa
Quando richiedi un mutuo sei consapevole che tra le innumerevoli spese ci sono anche quelle correlate esperto che dovrà visionare l’immobile che hai deciso di acquistare. Una spesa che varia a seconda della zona e della banca. In media, il costo si aggira intorno ai 200-300 euro.
Tuttavia, in caso di rinegoziazione o surrogazione dell’ipotecacome sancito da Decreto Bersanile spese di istruttoria sono totalmente a carico della banca, dato che essa assume il mutuo a seguito della portabilità.
