Una fotografia del mercato immobiliare italiano, in termini di compravendite, mutui e affitti. Lo ha fatto, come ogni anno, l’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate che ha pubblicato il Rapporto immobiliare 2024, in collaborazione con l’ABI, l’Associazione bancaria italiana. Il rapporto analizza i dati relativi al 2023.
Il Bilancio Immobiliare 2024 è suddiviso in sette capitoli, di cui i principali sono:
- le commerci: andamento dei volumi di compravendite di case e pertinenze; analisi dimensionale delle abitazioni vendute; stima del valore del fatturato degli alloggi (fatturato); andamento dei volumi di compravendite di nuda proprietà di abitazioni;
- mutui: analisi delle principali caratteristiche dei mutui concessi per l’acquisto di abitazioni3 in relazione al numero di abitazioni acquistate con mutuo, al capitale complessivo e medio erogato per unità abitativa, alla durata e al tasso di interesse medio iniziale;
- le località: analisi delle case in affitto e dei principali sottomercati;
Vendite immobiliari
Nel 2023, il numero di case vendute in Italia è stato pari a 709.591, con esclusione dei comuni in cui è in vigore l’ordinamento catastale, con una contrazione del 9,7% rispetto al 2022. Si registra quindi un’inversione del trend di crescita volumi di transazioni in corso dal 2014, interrotte solo dal forte calo nel 2020 (-7,7%) indotto dalla crisi pandemica.
Rispetto al 2022, il calo dei volumi di vendita è più marcato nelle zone del Centro, in calo del 13,1%, e nel Nord Est dove la contrazione si attesta intorno all’11,7%. Nei comuni capoluogo, nel complesso, il calo nel 2022 è più marcato, -10,7%, rispetto ai comuni non capoluogo dove è pari al 9,2%.
La dimensione delle case vendute
Sono state vendute abitazioni per un totale di oltre 75 milioni di metri quadrati, in calo del 10,3% rispetto al 2022, con una superficie media per unità abitativa venduta pari a 106,1 mq, in lieve diminuzione rispetto al 2022 (-0,7 mq).
Il fatturato
I dati relativi al fatturato calcolato per gli acquisti di case nel 2023 mostrano una stima complessiva che ammonta a circa 111 miliardi di euro, oltre 12 miliardi di euro in meno rispetto al 2022, in calo del 10%. Oltre il 57% del fatturato riguarda acquisti di case situate nelle zone del Nord, quasi 64 miliardi di euro; ben 26 miliardi di euro, il 23,4%, si riferiscono invece a case vendute al Centro, mentre i restanti 21,4 miliardi di euro, poco più del 19%, riguardano scambi di residenza al Sud e nelle Isole
Le pertinenze
A livello nazionale sono stati compravenduti poco più di 143mila depositi rilevanti, con un calo medio del 7% rispetto all’anno precedente e le perdite massime riscontrate al Centro (-11,4%) e al Nord Est (-8,7% ). Anche gli scambi di box e posti auto, con oltre 402mila unità, sono in forte calo, quasi 11 punti percentuali in media rispetto al 2022, con punte di massimo calo sempre nelle aree del Centro e del Nord Est (rispettivamente -13,5% e – 11,9%
Nuda proprietà
Nel 2023 il volume delle compravendite di nuda proprietà di case in Italia è in lieve aumento, +1,7% rispetto al 2022. Circa un terzo delle compravendite si concentra nel Nord Ovest. Il tasso di variazione delle compravendite della nuda proprietà rispetto al 2022 è maggiore nei comuni capoluogo, +2,9%, mentre nei comuni minori è pari a +1,2%.
Mutui
Nel corso del 2023 si sono registrati quasi 270mila acquisti di case assistite da mutuo, quasi 100mila in meno rispetto al 2022, -26%. Le compravendite assistite da mutuo registrano quindi una netta inversione di tendenza rispetto ai livelli registrati nel 2022, che risultano però in calo rispetto al livello del 2021, risentendo in questo biennio della fase di rialzo dei tassi di interesse.
Tra le aree del Paese, il Centro ha registrato il calo maggiore, quasi il 30%, mentre il Sud, il Nord Est e il Nord Ovest mostrano valori sostanzialmente in linea con il dato nazionale. Il calo è più contenuto nelle Isole, -21,2%. Sul totale delle case acquistate da persone fisiche, quelle acquistate con mutuo hanno rappresentato solo il 40% degli scambi, un’incidenza che diminuisce di quasi 9 punti percentuali rispetto al 2022 (era al 48,8%). Si tratta del calo di incidenza più marcato dal 2011 e riguarda tutte le aree del Paese, mantenendosi sopra il 40% nelle aree del Nord e del Centro, prossimi al 30% al Sud e nelle Isole.
Il capitale è stato erogato
Il totale dei capitali finanziati per l’acquisto di case ammonta, nel 2023, a circa 35 miliardi di euro, oltre 15 miliardi in meno rispetto al 2022, con un calo di circa il 30%. Nel 2023 il capitale medio finanziato con un mutuo ipotecario è di poco superiore ai 130mila euro, in calo di 8.000 euro rispetto al 2022. Il valore massimo di questa cifra si conferma al Centro, con circa 140mila euro mediamente finanziati per l’acquisto di una casa (quasi 160mila nelle capitali); nelle Isole il capitale medio è di circa 115mila euro (circa 116mila nei comuni capoluogo). La distribuzione del capitale tra le aree evidenzia che la quota preponderante del capitale è destinata alle aree del Nord, oltre il 57%
Tasso medio dei mutui concessi
Nel 2023 il tasso medio iniziale applicato alle erogazioni per l’acquisto di case aumenta, rispetto al 2022, di 1,79 punti percentuali, portandosi così al 4,29%, confermando il ciclo al rialzo dopo il minimo storico toccato nel 2021, al termine di un lungo periodo di calo iniziato nel 2012. L’analisi per aree geografiche evidenzia tassi medi più elevati nelle regioni del Sud, 4,65%, e del Centro, 4,39%, mentre i tassi più bassi si registrano nel Nord Est, 4,08%. L’incremento più significativo si è verificato al Sud, 1,90 punti in più nell’ultimo anno.
Le posizioni
Nel 2023 il numero di nuovi contratti di affitto trasmessi elettronicamente o presentati allo sportello di registrazione è stato di poco superiore a 1,63 milioni, lo 0,3% in più rispetto allo scorso anno. Questi contratti hanno interessato quasi 2 milioni di immobili
Limitando l’analisi ai soli immobili locati, osserviamo che le unità ad uso residenziale oggetto di nuovi contratti di locazione sono state circa 1.280.000, poco meno dell’80% del totale, in calo dell’1,1% rispetto ai dati dello scorso anno. Sono quasi 330.000 gli immobili affittati ad uso non residenziale, in questo caso con una variazione positiva, +2,1%, sul 2022.
