Siamo abituati a considerare Milano come locomotiva d’Italia, ma il contesto economico e le problematiche interne alla città, in particolare relative a offerta abitativa e lo stop al piano di governo del territorio per motivi giudiziari, rischiano di far perdere al capoluogo lombardo questo primato. Il rovescio della medaglia è a crescente interesse per altre città italiane, più o meno grandi, ma tutte capaci di affrontare con successo le nuove sfide dell’abitare. Scenari Immobiliari, con la partecipazione di diversi operatori immobiliari, ha fatto il punto della situazione al Living Forum del 23 maggio, stilando il classifica dei migliori quartieri in cui cercare casa in Italia.
Il blocco degli investimenti immobiliari a Milano
Secondo lo studio, il sostanziale bloccare nuove iniziative di sviluppo immobiliare a Milano sta avendo effetti sulle iniziative di rigenerazione urbana in corso e pianificate per la città mettendo Oltre 38 miliardi di investimenti a rischio sulla città. Inizialmente Scenari Immobiliari stimava infatti in oltre dodici miliardi di euro il potenziale di investimento per il solo settore residenziale al 2035 (19,5 miliardi di euro considerando anche tutte le altre asset class), a cui si aggiungono altri ventisei miliardi di euro come impatti sul sistema economico Milanese (dai mobili ai servizi). Senza considerare il conseguenze per l’occupazione nel settore edile. E ricavi per il Comune stimati in oneri e contributi tra i 60 e gli 80 milioni di euro l’anno. Questi investimenti sono a rischio con il prolungarsi dell’incertezza legata allo stop a un PGT concepito nel 2019 e frenato per molteplici ragioni, dalla pandemia alle attuali indagini giudiziarie in corso, che rischiano di renderlo obsoleto ancor prima di essere attuato.
“A Milano nel 2021 erano stati investiti nell’abitare 640 milioni di euro; questa cifra scenderà a 90 milioni nel 2024, – osserva Giuseppe Crupi, amministratore delegato di Abitare Co. – Il motivo è il rallentamento degli investitori, preoccupati per l’incertezza amministrativa che ostacola l’attuazione del PGT. Il Piano di Governo Territoriale del 2019 conteneva, tra l’altro, la specificazione degli obblighi di destinazione dell’housing sociale all’interno degli sviluppi immobiliari: per progetti superiori a 10mila metri quadrati si parla di un Il 40 per cento destinato all’edilizia residenziale pubblica. Tali parametri dovevano però essere modificati, ma ad oggi non si sa ancora come. Ciò, sommato alle indagini in corso della Procura che hanno bloccato l’attuazione del PGT, ha causato il blocco degli investimenti a Milano, investimenti che vengono dirottati verso altre città italiane ed europee. Se l’amministrazione vuole frenare questo perdita di investimenti è chiaro che deve intervenire”.
La domanda di case nelle città italiane
Il rovescio della medaglia è che l’attenzione degli operatori può spostarsi da Milano a altre città italiane; nonostante il panorama immobiliare sia occupato quasi esclusivamente dal capoluogo lombardo, infatti, è bene ricordare che in Italia sono molte le realtà che meritano attenzione grazie a dinamiche di crescita urbana tutt’altro che trascurabili. Scenari immobiliari analizzati, oltre a Milano, Bergamo, Bologna, Genova, Napoli, Roma, Torino e Verona, a partire dalla cosiddetta domanda di sostituzione, cioè la domanda abitativa di chi decide di acquistare un’altra casa per migliorare le proprie prospettive abitative. Questo tipo di domanda rende il tendenze di sviluppo del territorio e permette di individuare quali sono, e saranno, i quartieri e le città migliori verso cui si orienterà la domanda di case in Italia.
In particolare, le crisi e gli eventi straordinari degli ultimi anni hanno cambiato gli interessi e ogni settore, compreso quello residenziale, si trova già ad affrontare la crisi sfida dell’ibridazione e della fluidità degli spazi, derivanti da tendenze rivoluzionarie se lette considerando la storia dell’evoluzione dell’architettura e dell’urbanistica del secolo scorso. Inoltre, il cambiamento demografico, i cambiamenti dei valori, i cambiamenti delle regole relazionali, l’attenzione alla cura e al benessere, il cambiamento climatico, i fabbisogni energetici, evidenziano che le abitudini attuali, ma ancor più quelle future, prevedono un utilizzo elevato e continuativo di servizi con lo sviluppo di settori oggi nemmeno considerati. Per la casa il legame con il territorio non è innovativo ma la regola d’oro che individua gli elementi più importanti per il settore, posizione-posizione-posizioneche era momentaneamente passato di moda, torna ad essere centrale e predominante con il significato contemporaneo di luogo che permette di vivere meglio.
La classifica dei migliori quartieri in cui cercare casa
Analizzando i quartieri delle città esaminate sulla base di diversi fattori basati sui trend sopra indicati, quello che è emerso è un classifica dei migliori quartieri d’Italia in cui cercare casa. Anche in questo caso emerge Milano, con Brera che conquista lo scettro di miglior quartiere d’Italia in cui cercare casa. Ci sono però diversi altri quartieri italiani in cui vale la pena fare una ricerca:
- Milano: Brera (Punteggio 85,1)
- Roma: Testaccio-Aventino (punteggio: 84,6)
- Bergamo: Papa Giovanni XXIII – Pignolo (punteggio: 76,8)
- Napoli: Via dei Mille-Carducci (punteggio: 72,8)
- Bologna: Malpighi (punteggio: 63,6)
- Genova: San Francesco Albaro (punteggio: 62,7)
- Verona: Erbe – Città antica (punteggio: 62,3)
- Torino: Cittadella (punteggio: 61,2)
Previsioni immobiliari per il 2024
Nel complesso, nel 2023, lo erano 710mila case vendute di cui sessantamila nuove costruzioni, il nove per cento in meno rispetto alle 780mila transazioni registrate nel 2022, una contrazione del mercato che, per nove mesi, ha interessato la maggior parte dei circa 7.800 comuni che compongono le 110 province italiane e buona parte del rispettive capitali. Le ragioni di tale contrazione dei volumi di mercato sono da ricondurre al continuo utilizzo di politiche monetarie e di accesso al credito sempre più restrittive da parte della Banca Centrale Europea. Si stima che il mercato immobiliare nel corso del 2024 potrebbe risentire di una crescita, seppure contenuta, del numero delle transazioni: +1,5% circa e 720 mila vendite totalie (cinquantamila nuovi).
Per quanto riguarda la prezzi immobiliaridopo un 2023 caratterizzato da un dimezzamento della dinamica di crescita dei prezzi (più 1,5 per cento rispetto al 2022) si stima che nel corso del 2024 i valori di mercato potrebbero aumentare ulteriormente del due per cento a causa della ridotta disponibilità di offerte abitative esistenti che rispondano al reale esigenze della domanda, soprattutto nei mercati con maggiore tensione abitativa nelle capitali e nell’hinterland.
Per quanto riguarda i prezzi dei nuovi prodotti immobiliaria causa della scarsità o quasi assenza di nuova offerta di alloggi, si registrerà una riduzione della loro dinamica di crescita, dal 3,7% nel 2023 al 3,2% nel 2024.
