Le spese votate dall’assemblea ma non iscritte all’ordine del giorno vengono pagate? – .

L’amministratore può riscuotere il pagamento di una spesa approvata dall’assemblea ma la cui questione non era all’ordine del giorno?

Come noto, l’assemblea condominiale è validamente costituita solo se a tutti i soci condominiali è pervenuto l’avviso di convocazione, con preavviso di almeno cinque giorni dalla data della prima adunanza. Deve contenere tutti i punti all’ordine del giorno, cioè le questioni che verranno votate dall’assemblea (non necessariamente quelle che verranno solo discusse). Ma cosa succederebbe se, durante l’incontro, l’assemblea approva a maggioranza una spesa non compresa all’ordine del giorno? Potrebbe l’amministratore procedere all’incasso di tali somme solo perché la questione è stata trattata nell’ambito della previsione “varie” contenuta nella citazione? Vediamo cosa dice la legge a riguardo.

L’invio dell’avviso di convocazione e l’annullamento della deliberazione

L’irregolarità nella convocazione dell’assemblea condominiale determina un difetto di annullabilità dello stesso, che deve essere contestato entro un termine massimo di 30 giorni da:

• dalla data della deliberazione, per gli astenuti ed i dissenzienti;
• dalla data di comunicazione del verbale, per gli assenti.

Il difetto può riguardare, ad esempio:

• IL mancata ricezione dell’avviso (anche da uno solo dei comproprietari dell’appartamento): in questo caso la controversia può essere sollevata solo dall’interessato e non dagli altri condomini in sua vece;
• IL ricevimento tardivoossia oltre cinque giorni dalla data della prima convocazione;
• L’indicazione incompleta degli argomenti all’ordine del giorno: deve contenere le questioni su cui si voterà. L’assemblea resta libera di trattare altre questioni di interesse comune non indicate nell’avviso, fino a quando non vengono adottate decisioni (che potranno essere rinviate ad una successiva deliberazione);
• Là comunicazione con una forma diversa da quelli previsti dalla legge. Al riguardo, il Codice Civile stabilisce che la comunicazione può essere inviata (a discrezione dell’amministratore) solo tramite raccomandata, posta elettronica certificata, fax o lettera scritta a mano. Solo l’interessato può richiedere di ricevere la comunicazione con una email ordinaria (ma l’amministratore dovrà comunque fornire prova dell’avvenuta ricezione).

La voce “varie”: cosa si può decidere?

L’avviso di convocazione deve elencare gli argomenti da trattare, seppure in modo non analitico e meticoloso, affinché ciascun condominiale possa valutare l’atteggiamento da tenere in sede di riunione.

Spesso si ritiene erroneamente che la voce “Varie” inserita all’ordine del giorno, nel bando di convocazione, comprenda tutte le ulteriori questioni che l’assemblea decide di trattare in sede. Non è affatto così.

“Varie” è solo un argomento generico, che spesso viene inserito all’ordine del giorno delle assemblee condominiali per consentire di discutere e affrontare argomenti non specificatamente indicati in precedenza, ma solo a scopo preparatorio, ma non anche per assumere una decisione .

Ma allora di cosa si può discutere in “qualsiasi altra questione”? Ad esempio, questi sono:

• comunicazioni dell’amministratore: possono utilizzare questo spazio per informare i condomini sugli ultimi avvenimenti, sulle questioni in corso o sui progetti futuri che riguardano il condominio;
• richieste e proposte dei condomini da discutere nelle riunioni successive;
• aggiornamenti su temi già discussi in precedenza in sede di riunione;
• discussioni informali tra condomini su argomenti di comune interesse.

Tuttavia, “qualsiasi altra questione” non può essere utilizzata

risoluzioni: non è possibile assumere decisioni vincolanti. Possono essere votate solo le materie espressamente indicate all’ordine del giorno e comunicate ai condomini con congruo preavviso.

Cosa succede se nell’avviso di convocazione manca un punto all’ordine del giorno?

Qualora l’assemblea deliberi di deliberare, pur nel rispetto delle maggioranze previste dalla legge, su un punto non contenuto nell’avviso di convocazione (come ad esempio il pagamento anticipato di una tassa condominiale o la costituzione di un fondo mora per evitare pignoramenti), l’Assemblea la risoluzione è annullabile.

Se stesso, tra 30 giorninessun condominiale solleva reclami, il vizio viene sanato e la deliberazione diventa vincolante.

Pertanto, l’amministratore potrebbe ben, accorgendosi del difetto, attendere 30 giorni prima di procedere alla riscossione delle somme e, solo allo scadere di tale termine, una volta divenuta la deliberazione definitiva, dare esecuzione alla votazione.

Pertanto, in assenza di contestazioni, è dovuto il compenso deciso dall’assemblea su una questione non compresa all’ordine del giorno.

La differenza tra risoluzioni nulle e annullabili

Costituisce causa di annullamento il vizio della mancata indicazione di un punto all’ordine del giorno annullabilità della delibera, che potrà essere resa esecutiva soltanto entro 30 giorni.

I vizi però sono diversi e più gravi nullità della deliberazione che, invece, può essere impugnata in ogni momento, senza limiti di tempo.

Secondo la Corte Suprema devono essere idonei nullo le deliberazioni dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla moralità o al buon costume), quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, quelle che ledono diritti soggettivi su cose o servizi comuni o di proprietà esclusiva di ciascuno dei condomini e, infine, le deliberazioni comunque invalide rispetto all’oggetto.

Tuttavia, le deliberazioni con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dai regolamenti condominiali, quelle viziate da vizi formali, in violazione delle prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, in materia devono essere considerato annullabile. alle modalità di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelli generalmente viziati da irregolarità nel procedimento di convocazione o che violano norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.