BOLZANO. L’Agenzia delle Entrate ha appena pubblicato il rapporto trimestrale dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI), che registra un crollo delle compravendite di immobili residenziali del 7,2% su base nazionale rispetto allo stesso trimestre del 2023. Vuol dire che i prezzi salgono e il la concomitanza delle difficoltà di accesso al credito stanno rallentando il mercato.
E cosa sta succedendo a Bolzano? L’opposto. «Non sappiamo più come rispondere alle richieste di appartamenti», dice Carlo Perseghin, presidente provinciale della Fiaip, l’osservatorio della federazione degli agenti immobiliari. E qui sta l’anomalia. Anche dopo aver quasi raggiunto Milano nella disputa su chi abbia il prezzo medio delle case più alto dell’intero Paese, Bolzano mostra dinamiche di mercato in grado di garantire la stabilità dei prezzi e delle compravendite immuni da ogni aggressione esterna, dai mutui elevati all’alto costo della vita. . Cioè, non mostra alcuna capacità di riaggiustamento anche di fronte al divario tra reddito medio e prezzi reali.
Perché succede questo? «Non si costruisce più, mentre la domanda accelera in base ai cambiamenti sociali in atto», dice il manager della Fiaip. Juri Andriollo, assessore alle Politiche sociali, afferma che “anche rispetto a appena vent’anni fa, la frammentazione dei nuclei familiari ha raggiunto livelli metropolitani”. Traduzione: aumentano i single, le famiglie si dividono, l’universo degli anziani ha aspettative di vita molto lunghe e quindi mantiene la possibilità di occupare un appartamento anche da soli.
Considerata questa moltiplicazione dei destinatari delle abitazioni, queste ultime vivono l’unico decennio in cui i confini delle aree edificabili urbane non sono stati ampliati.
La conseguenza è che le agenzie non sanno più come affrontare la domanda e, d’altro canto, le poche case sul mercato riescono a garantire una stabilità dei prezzi sconosciuta anche a Milano. «Non si trova più un trilocale, anche non molto grande, per meno di 300mila euro», ammette Perseghin.
La leggera flessione registrata a inizio anno (diminuzione dell’1,8% dei beni usati della classe media in zone non prestigiose) sembra quindi scomparire dagli scenari immobiliari.
Così che i 5.400 euro al metro anche per l’usato nelle zone residenziali, reggono e anzi, in alcune circostanze salgono. Si toccano i 6mila. E passando a quel poco di nuovo tra via Weggenstein e Sant’Osvaldo e più a nord fino a Gries. Senza un piano di individuazione di nuove aree – come era accaduto nelle precedenti legislature partendo da Firmian, passando per Casanova e arrivando al nuovo quartiere realizzato al termine di via Druso – la sensazione è che le dinamiche che pongono Bolzano ai vertici della cara casa non rallenterà. Ma l’anomalia resta: “Se la domanda batte l’offerta anche a questi livelli – commentano alla Fiaip – evidentemente il potere d’acquisto diffuso resta considerevole”.
Ma, si aggiunge, è anche dovuto al fatto che Bolzano è diventata luogo di investimenti esteri, soprattutto tedeschi, capaci, come accade sul Garda, di alterare l’equilibrio tra domanda e offerta locale. Conclusione: il libero mercato è sempre più irraggiungibile per i bolzanini con un reddito medio eroso dall’inflazione. “Il ceto medio viene schiacciato verso il basso – ammette Andriollo – e senza un grande programma di edilizia pubblica rivolto non al settore Ipes ma a quelli che ne sono esclusi non c’è via d’uscita”. Bolzano è quindi soffocata dalla combinata mancata espansione delle aree edificabili e dalla crescita di un mercato non legato al reddito di una classe media non più agiata.
