Gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale nell’intera zona euro sono diminuiti in modo significativo rispetto al picco post-pandemia. Nell’area euro sono diminuiti di circa il 4% tra il primo trimestre del 2022 e il quarto trimestre del 2023: il calo è stato particolarmente pronunciato in Germania e Francia, mentre si è osservato un lieve aumento in Spagna, e in Italia, di notevole entità. Lo rivela la Banca Centrale Europea in un’analisi inclusa nel suo ultimo Bollettino Economico
La recessione nell’area dell’euro è stata preceduta da a forte aumento dei costi di costruzione durante la pandemia e da a aumento significativo dei tassi a lungo termine privo di rischio, registrato dall’inizio del recente ciclo di inasprimento della politica monetaria, a partire dalla fine del 2021. L’aumento dei tassi di interesse è stato accompagnato anche da un irrigidimento dei criteri di concessione del credito bancario, che, spiega l’analisi, in a sua volta, ha contribuito all’aumento dei tassi ipotecari e al rallentamento dei flussi creditizi.
A causa di queste dinamiche, alle quali si è poi aggiunto il calo dei prezzi delle case, i proprietari di immobili residenziali hanno dovuto far fronte ad un più elevato costo della vita implicito, misurato in termini di “costo d’uso dell’abitazione”.
Aumento dei tassi ipotecari e calo dei prezzi delle case ssembrano registrare un rallentamento, o addirittura una parziale inversione di tendenza, rendendo incerta l’evoluzione degli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale nel prossimo futuro. Lo studio della BCE mira a far luce su questo aspetto analizzando il livello attuale di tali investimenti nell’area dell’euro utilizzando una misura innovativa del costo di utilizzo delle abitazioni.
Il costo di utilizzo delle case, leggiamo, rappresenta un fattore determinante per gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale. L’accessibilità economica dell’abitazione può essere misurata in base al costo del capitale che un proprietario investe nella propria casa, ovvero il costo di utilizzo della casa. Questa misura corrisponde al costo opportunità della vita in una casa di proprietà rispetto all’utilizzo di altri beni e servizi di consumo (presenti o futuri), che rappresenta un fattore determinante significativo degli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale.
Il costo dell’uso delle case, prosegue il lavoro pubblicato dalla Bce, è solitamente espresso in percentuale del valore dell’alloggio e comprende sia i costi che i benefici compensativi. Questi includono:
a) gli interessi passivi sui mutui ipotecari, che misurano il costo del servizio del debito per finanziare l’abitazione;
b) guadagni mancati, che misurano i profitti non realizzati derivanti dall’investimento in attività non immobiliari;
c) plusvalenze attese, che riflettono la riduzione dei costi dovuta al previsto aumento di valore della casa; d) rapporto prestito/valore (LTV), che determina il peso relativo del costo del servizio del debito rispetto ai mancati guadagni;
e) le imposte nette, comprese quelle sugli immobili, nonché le detrazioni fiscali sul servizio del debito e la tassazione dei mancati guadagni;
f) altre voci, comprese le spese di manutenzione e riparazione, gli ammortamenti e i premi di rischio5. Raggruppando le voci d), e) ed f), il costo dell’uso delle case aumenta all’aumentare delle seguenti voci: costi del servizio del debito, mancati guadagni, perdite di capitale attese, o oneri fiscali (netti) e altre spese, riducendo così l’importo che le famiglie potrebbe voler investire nella proprietà della casa.
In sintesi, il costo di utilizzo dell’abitazione offre una misura estesa delle spese derivanti dall’abitare in un alloggio di proprietà, oltre a riflettere il consumo dei servizi abitativi, fattore alla base della decisione di una famiglia di investire nell’acquisto di un immobile.
Costo per l’uso delle abitazioni in crescita nell’area dell’euro
Negli ultimi due anni, il costo dell’uso delle abitazioni è aumentato in modo significativo in tutta l’area dell’euro, principalmente a causa dell’aumento del costo del servizio del debito. Il costo dell’uso degli alloggi ha mostrato chiare fluttuazioni nell’area dell’euro dal 1999, raggiungendo un minimo storico all’inizio della crisi finanziaria globale nel 2007-2008 e un picco alla fine della crisi del debito sovrano dell’area dell’euro. euro nel periodo 2010-2012 (cfr. grafico A). Dopo il prolungato calo seguito alla crisi del debito sovrano, il costo dell’utilizzo delle abitazioni è aumentato significativamente durante il recente periodo di inasprimento della politica monetaria.
A livello nazionale, prosegue lo studio, l’incremento è stato particolaremente segnata in Germania. Per quanto riguarda i determinanti, le fluttuazioni nel costo di utilizzo delle case derivano in gran parte dalle variazioni delle plusvalenze attese.
Tuttavia, il recente aumento è stato determinato principalmente dal maggiore costo del servizio del debito, in linea con precedenti episodi di marcati cambiamenti nei tassi di interesse della politica monetaria. In Francia, Italia e Spagna il fattore più determinante è stato l’aumento del costo del servizio del debito, mentre in Germania le perdite di capitale attese sono più rilevanti, riflettendo il calo relativamente marcato dei prezzi delle case dall’inizio della recente politica monetaria restrittiva.
L’analisi proposta utilizza un modello empirico per mettere in relazione il livello degli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale con il costo di utilizzo delle case. Un modello di regressione lineare evidenzia il legame tra il livello degli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale e i valori contemporanei e ritardati del costo per l’uso delle abitazioni, nonché il livello ritardato degli immobili ad uso residenziale. Il modello riflette quindi la relazione esistente in termini storici tra investimenti nel settore dell’edilizia residenziale e costo di utilizzo delle abitazioni; i valori ritardati del costo d’uso delle abitazioni consentono la reazione graduale delle famiglie alle variazioni dei costi abitativi e la modellazione di attriti di mercato, come la carenza di terreni edificabili o l’eccessiva burocrazia.
Se la previsione ottenuta attraverso il modello corrisponde al livello effettivo degli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale, le relative variazioni possono essere messe in relazione con quelle del costo per l’uso delle abitazioni e dei fattori che lo influenzano. Tuttavia, una deviazione temporanea degli investimenti dalle previsioni del modello potrebbe dipendere da altri motivi e non apparire esplicitamente nel modello stesso. Ciononostante, gli investimenti nell’edilizia residenziale dovrebbero adeguarsi gradualmente al valore del costo d’uso delle abitazioni, poiché si prevede che eventuali deviazioni significative si correggeranno nel tempo.
Alla fine del 2023, gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale dell’area dell’euro sono rimasti al di sopra del livello desunto dal costo per l’uso delle abitazioni, nonostante il significativo calo osservato nel 2022-2023. Secondo i risultati per l’area euro, gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale e i valori previsti dal modello del costo d’uso mostrano una chiara correlazione positiva, confermando che il costo d’uso delle abitazioni rappresenta una determinante significativa degli investimenti in edilizia residenziale .
Prima della crisi finanziaria globale, gli investimenti in edilizia residenziale superavano il livello dedotto dal costo d’uso delle case, per poi scendere al di sotto del livello suggerito dal modello, riflettendo il ciclo caratterizzato da una forte crescita e un improvviso declino (boom-bust). di tali investimenti in questo periodo.
Nella fase di ripresa successiva alla crisi del debito sovrano, gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale hanno sostanzialmente seguito le previsioni del modello, mentre dopo la pandemia hanno ampiamente superato tale livello, forse perché a seguito dell’emergenza sanitaria le famiglie hanno modificato le proprie preferenze abitative.
Alla fine del 2023, gli investimenti residenziali nell’area dell’euro erano ancora di oltre il 4% superiori al livello previsto dal modello, nonostante fossero già diminuiti in modo significativo. A livello nazionale, tali investimenti in Italia nel quarto trimestre del 2023 sono risultati significativamente superiori a quelli desunti dal modello, probabilmente a causa dei generosi incentivi fiscali legati al Superbonus, che nel quarto trimestre del 2023 hanno portato a un picco senza precedenti di investimenti in edilizia residenziale, ma che non viene catturato dal costo di utilizzo. D’altro canto, conclude il lavoro, tali investimenti nello stesso periodo in Germania e Spagna erano sostanzialmente in linea con la previsione del modello, mentre in Francia erano inferiori a questo livello.
