DiGino Pagliuca
Clamorosi i dati di crescita rispetto al 2020 nel percorso tra via Ripamonti e il quartiere Barona
Prezzi e affitti hanno toccato i valori più alti da un decennio a Milano ma forse gli spazi per un’ulteriore crescita stanno finendo: l’offerta di case sia in vendita che in affitto è in forte aumento. Alla fine del primo trimestre 2024 in città, secondo i dati estratti dal portale idealista.it per il Corriere, risultavano offerte 22.048 case, con un incremento su base annua del 15,5% e rispetto a marzo 2020, quando è scoppiata la pandemia, del 48,9%.
Per quanto riguarda gli affitti, l’attuale offerta di contratti pluriennali è di 10.786 unità immobiliari, con un incremento del 60,3% rispetto a un anno fa e del 3,5% su marzo 2020. Idealista.it ci ha fornito anche i numeri relativi ai vari quartieri in cui è divisa la città. La zona con la più alta offerta di case in vendita è Greco-Turro, con 2.864 offerte; seguono Fiera-De Angeli con 2.726 e Garibaldi Porta Venezia con 2.652. I numeri più bassi si registrano a San Siro-Trenno-Figino, con 458 case in vendita; valori in riduzione anche in altri due quartieri dell’ovest della città: a Vialba-Gallaratese gli annunci riguardano 566 abitazioni, a Baggio 587. Per quanto riguarda le variazioni percentuali, le maggiori si registrano al sud, con Ripamonti-Vigentino al +47,3%, e Corvetto-Rogoredo al +30,1%. Bene anche Famagosta-Barona con +25,6%. L’incremento più contenuto a Lorenteggio con +8,5%, a Baggio con +4,8% e Certosa +1,5%. Clamorosi i dati di crescita rispetto al 2020 nel percorso tra via Ripamonti e Barona: Cermenate +119,6%, Vigentino +108,4%, Famagosta +84,1%. Infine, i dati di permanenza dell’annuncio, che possono essere considerati equivalenti al periodo necessario tra l’inizio della vendita e la stipula del compromesso. Nella media cittadina siamo a 97 giorni, lo stesso valore di un anno fa, a marzo 2020 servivano 106 giorni. Le zone dove si vende più velocemente sono Comasina e Porta Vittoria, i tempi più lunghi si registrano a Trenno.
Per quanto riguarda gli affitti, il quartiere con la maggiore offerta è Garibaldi-Porta Venezia, con 1.812 immobili, seguono Fiera-De Angeli con 1.728 e Navigli-Bocconi con 1.377. I dati più piccoli si registrano a Baggio, dove l’offerta è composta da sole 64 abitazioni, a Vialba-Gallaratese (78) e a Trenno San Siro (126). La classifica delle variazioni può trarre in inganno perché i dati più alti si evidenziano in zone dove l’offerta lo scorso anno era molto limitata: Corvetto ad esempio ha registrato un +143,2% ma nel 2023 le case in offerta erano solo 13; Garibaldi Porta Venezia ha però registrato un +41% mentre rispetto al 2020 l’incremento è stato solo dello 0,3. Anche in questo caso, rispetto al periodo pre-pandemia, diverse aree non hanno ancora recuperato terreno. Baggio, ad esempio, è a -40,2% e Forlanini a -32,4. I tempi di noleggio sono in lieve aumento (un giorno su base annua) ma comunque molto brevi: 20 giorni in media, con punte massime di 27 a Trenno.
Idealista.it ha infine fornito anche dati relativi agli annunci pubblicitari locazione transitoria; Non entriamo nei dettagli perché per questa tipologia di contratti il ricorso alla promozione sul web non è così massiccio come per le compravendite e gli affitti a lungo termine. Tuttavia, anche in questo caso c’è stato un notevole aumento dell’offertache alla fine dello scorso marzo contava 3.406 immobili, con un incremento di quasi duemila unità in un solo anno.
Cosa suggerisce questa sequenza di numeri? Una prima considerazione è che se l’offerta in vendita è di 22mila unità rispetto ad un mercato cittadino quello nel 2023 ha registrato 25mila atti e che quest’anno forse avrà un lieve aumento (per i dati ufficiali del primo trimestre bisognerà aspettare ancora un mese) buona parte di quelle case rimarranno invendute o comunque verranno ritirate dal mercato. All’inizio del 2022, una ricerca aveva evidenziato che sul mercato cittadino erano circa 8.000 gli appartamenti pubblicizzati da oltre un anno. Ci sono tutte le condizioni per superare quella cifra.
Certo, non tutti coloro che vendono sono spinti dal bisogno (fattore che quasi sempre finisce per costringerli a vendere a prezzo ridotto), ma probabilmente una parte dei proprietari ritiene che potrà ottenere un profitto migliore oggi rispetto ai prossimi mesi. Per quanto riguarda gli affitti, si può pensare che parte della nuova offerta derivi da immobili che erano destinati ad affitti di breve periodo; Resta però il fatto che l’aumento dell’offerta di affitti a lungo termine ripaga Difficilmente gli affitti, che hanno già raggiunto livelli insostenibili per le famiglie con salari normali, saliranno ulteriormente, soprattutto se le decisioni della Bce porteranno ad una caduta del costo dei mutui. A quel punto e ai valori attuali, solo tre tipologie di inquilini saranno interessate ad un affitto con contratto ordinario in città: coloro che intendono utilizzare l’abitazione per un numero limitato di anni; chi preferisce l’affitto perché lascia più libertà di scelta e infine chi non può ottenere un mutuo. Ma i soggetti “non bancabili” non sono certo gli inquilini più desiderati dai proprietari di case.
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2 maggio 2024 (modificato il 2 maggio 2024 | 09:35)
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