approvato il Decreto Salva Casa 2024 – .

Siamo ancora alla partenza e la strada sarà ancora lunga. Dopo l’approvazione da parte del Consiglio dei Ministri dello schema di decreto legislativo recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica(Decreto Salva Casa 2024) voluto dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini, bisognerà attendere la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (da questo momento le disposizioni previste saranno immediatamente in vigore) e poi la conversione in legge da parte del Parlamento (aspetto ormai sempre più marginale).

Il Ministro Salvini ha anticipato in conferenza stampa (senza le consuete slide) i principali temi del nuovo Decreto Legge e ne ha auspicato la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale di lunedì 27 maggio 2024. Dai chiarimenti sulla libera edilizia (con particolare riferimento alle finestre panoramiche e pergolati) fino alla sanatoria degli abusi edilizi che, in caso di lievi difformità, non richiederà più la tanto contestata “doppia conformità”.

Decreto Salva Casa 2024: modifiche al DPR 380/2001

Nel dettaglio, il provvedimento emergenziale interverrà con un nuovo pacchetto di modifiche al DPR 380/2001 (Testo unico delle costruzioni) che riguarderà:

• interventi edilizi gratuiti (VEPA e pergotende);
• lo Stato legittimo;
• il cambio d’uso urbanisticamente rilevante;
• interventi eseguiti in assenza di titolo edilizio, in totale non conformità o con varianti essenziali;
• tolleranze di fabbricazione;
• il condono edilizio attraverso la valutazione di conformità;
• il condono edilizio delle non conformità parziali;
• interventi effettuati in assenza o inosservanza della comunicazione certificata di inizio attività;
• il fondo per la demolizione delle opere abusive presenti nel territorio comunale.

Lo Stato legittimo e le tolleranze costruttive

In questo approfondimento ci occuperemo esclusivamente della nuova definizione di “stato legittimo” e delle nuove possibilità di condoni edilizi che arriveranno con il Decreto Salva Casa 2024 dopo la sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (a condizione che tali disposizioni siano confermate) .

La nuova definizione di Stato legittimo prevede che concorrano alla sua determinazione:

• le sanzioni alternative alla demolizione di cui agli articoli 33 (comma 2) e 34 (comma 2);
• le sanzioni di cui all’articolo 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6 (SCIA in amnistia);
• la sanzione alternativa alla demolizione di cui all’art. 38 (ma questa in realtà non è una novità visto che il comma 2 già recita che “Il pagamento integrale della sanzione irrogata produce gli stessi effetti della concessione edilizia in sanatoria di cui all’articolo 36”;
• le dichiarazioni del tecnico circa le tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis (completamente rivisto dal nuovo d.lgs.

La modifica riguardante l’art. 34-bis che varrà per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (o entro la data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto legge) e che parametrizza la percentuale di tolleranza costruttiva alla quadratura dell’unità immobiliare. In particolare, il mancato rispetto dell’altezza, delle separazioni, della volumetria, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuta nei limiti:

È espressamente previsto che ai fini del calcolo della superficie utile venga presa in considerazione esclusivamente la superficie approvata con la concessione edilizia che ha consentito la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare effettuati nel corso tempo .

Il contenuto del nuovo comma 2-bis che sarà introdotto nell’art. 34-bis e per le quali, sempre per gli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024, costituiscono tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2:

• la dimensione più piccola dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• irregolarità esecutive delle murature esterne ed interne;
• la diversa collocazione delle aperture interne;
• la disomogenea esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• errori di progettazione corretti in loco;
• errori materiali nella rappresentazione progettuale delle opere.

La nuova sanatoria per violazioni edilizie

Rilevanti anche le novità riguardanti il ​​condono edilizio che avrà 3 frecce al suo arco:

• l’arte. 36 la cui rubrica diventa “Valutazione di conformità in caso di assenza di titolo, difformità totale o variazioni essenziali”;
• l’arte. 36-bis intitolato “Valutazione di conformità in caso di difformità parziali”;
• l’arte. 37 la cui rubrica diventa “Interventi effettuati in assenza o inosservanza della comunicazione certificata di inizio attività”.

Con l’art. 36 resta il doppio adempimento per ottenere il permesso di costruire in sanatoria che potrà essere richiesto per gli interventi:

• in assenza di permesso di costruire;
• in totale difformità o con variazioni essenziali;
• in assenza di comunicazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire in totale inosservanza dello stesso o con varianti essenziali;

L’arte. 36-bis riguarda la sanatoria delle “inadempienze parziali” della concessione edilizia o della SCIA o in assenza/inosservanza della SCIA. In questi casi, entro il termine previsto dall’art. 34, comma 1, TUE e comunque fino all’irrogazione della sanzione amministrativa, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile può ottenere il permesso di costruire e presentare la denuncia autenticata di inizio attività in sanatoria se il l’intervento è conforme alla normativa urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla normativa edilizia vigente al momento della costruzione.

La grande novità riguarda il fatto che in questo caso è prevista la possibilità di “amnistia condizionale” (sempre esclusa dalla giurisprudenza amministrativa). Il comma 2 del nuovo art. 36-bis, infatti, consente allo Sportello Unico per l’edilizia di rilasciare il nulla osta in sanatoria subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo Sportello Unico, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per garantire la conformità alle norme tecniche di settore relative ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità ed efficienza energetica degli edifici e degli impianti in essi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere non sanabili.

È espressamente previsto che la richiesta di sanatoria sia accompagnata dalla dichiarazione di un professionista abilitato attestante la necessaria conformità. Per la conformità dell’edificio la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento dell’intervento. Il momento di attuazione dell’intervento è comprovato mediante la documentazione richiesta per la legittimazione (art. 9-bis, comma 1-bis, TUE).

Silenzio assenso alla richiesta di amnistia

Nei casi di cui all’art. 36-bis, il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale competente deve esprimere, entro quarantacinque giorni, una decisione motivata all’atto della richiesta di nulla osta all’amnistia, trascorsi i quali la richiesta si considera accolta (silenzio-assenso).

Il termine di cui all’articolo 19, comma 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n. si applica alle SCIA sottoposte a sanatoria. 241 (30 giorni). Non è chiaro se poi si tratterà di silenzio-inadempimento, silenzio-assenso o silenzio-rifiuto.

Nel caso di immobili sottoposti a vincolo paesaggistico i termini sono sospesi fino alla definizione della procedura di compatibilità paesaggistica.

Decorsi i termini sopra indicati, le eventuali successive decisioni dell’ufficio comunale competente sono prive di effetto. Il termine si interrompe qualora l’ufficio rappresenti esigenze investigative, motivate e tempestivamente formulate entro i termini stessi, e ricomincia dal ricevimento degli elementi investigativi. In caso di accertata mancanza dei requisiti e delle condizioni per l’amnistia, il dirigente o il dirigente dell’ufficio comunale competente applica le sanzioni previste dal TUE.

SCIA in sanatoria

Modifiche anche all’art. 37 la cui rubrica diventa “Interventi effettuati in assenza o inosservanza della denuncia certificata di inizio attività” e in cui il comma 4 è abrogato e il comma 6 così modificato:

6. La mancata certificazione di inizio attività non comporta l’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo 44. Tuttavia, qualora ricorrano i presupposti in relazione all’intervento effettuato, resta ferma l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31. inalterato. , 33, 34, 35 e 44 e la valutazione di conformità di cui all’artarticolo 36-bis.

Ti ricordiamo che l’art. 4 abrogato prevedeva:

Qualora l’intervento realizzato rispetti le norme urbanistiche ed edilizie vigenti sia al momento della realizzazione dell’intervento che al momento della presentazione dell’istanza, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere l’amnistia per l’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’incremento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia locale.