“Posso affittare una casa dove vivo?”. Questo è uno dei dubbi che, con una certa frequenza, si pone tra i proprietari di immobili che desiderano affittarli a terzi. D’altronde, a prima vista si potrebbe pensare che il mantenimento della residenza possa garantire alcuni vantaggi, ad esempio dal punto di vista fiscale. In realtà questa possibilità non è garantita.
In realtà la legge non lo consente falsa residenza: quest’ultimo deve corrispondere al luogo in cui vivi abitualmente. Per questo motivo, se deciderai di affittare l’appartamento, sarà necessario spostare la tua residenza altrove. È inoltre necessario che l’abitazione rinnovata sia correttamente riportata in tutti gli accordi scritti con l’affittuario, a questo scopo è utile avvalersi di strumenti di creazione guidata di un contratto di locazione.
Devi cambiare residenza quando prendi in affitto una casa?
Come accennato all’inizio, molti proprietari di immobili si chiedono se sia sempre necessario cambiare residenza quando si affitta una casa. Tuttavia, sempre come già specificato, tale possibilità non è contemplata né nella nostra legislazione né nei contratti di locazione, come può anche verificare la modelli di contratti di noleggio precompilati.
Per capire perché non è possibile mantenere la residenza nell’immobile che si intende affittare è necessario innanzitutto comprendere la differenza tra residenza, domicilio e abitazione.
Cosa sono domicilio, dimora e residenza
È ilarticolo 43 del codice civile che stabilisce la natura di domicilio, dimora e residenza:
- Per domicilioindica il luogo in cui una persona stabilisce la sede principale delle sue attività e dei suoi interessi;
- Là dimora per tale si intende il luogo in cui il soggetto soggiorna abitualmente, ad esempio durante un viaggio o uno spostamento temporaneo;
- Là residenza è il luogo dove il soggetto ha la residenza abituale, ovvero dove risiede in modo stabile e volontario.
Perché non è possibile mantenere la residenza sull’immobile affittato
Precisata la distinzione tra domicilio, abitazione e residenza, è logico chiedersi perché non sia possibile risiedere nell’immobile affittato a terzi. Come abbiamo visto, l’articolo 43 del Codice civile richiede che la residenza corrisponda a luogo in cui vive abitualmente il soggetto, nella linea principale si sovrappone quindi alla casa principale. Ovviamente, la concessione della stessa abitazione a terzi ne impedisce un utilizzo stabile e continuativo, tanto che i principali contratti di locazione ne prevedono cambiamento obbligatorio.
Ci sono però altri elementi da tenere in considerazione: ad esempio, perché è così importante la residenza?
A cosa serve la residenza?
La residenza non è un concetto astratto, né la mera testimonianza del luogo in cui si vive abitualmente. Tale istituto ha infatti importanti conseguenze fiscali, amministrative e giudiziarie, in quanto:
- Viene utilizzato per il rilascio di documenti anagraficicome la Carta d’Identità;
- è indispensabile per l’assegnazione di servizi sanitari, sociali o pubblici, come il medico di base, l’iscrizione scolastica e molto altro;
- è essenziale per iliscrizione nelle liste elettoraliagli uffici per l’impiego e così via;
- è indispensabile per la determinazione di alcuni oneri fiscalicome la determinazione dell’IRPEF, dell’IMU, della TARI, delle addizionali comunali e molto altro.
In teoria, di conseguenza, un soggetto potrebbe quindi tentare di eludere i propri obblighi fiscali mantenendo la residenza nei comuni a tassazione più vantaggiosa, pur vivendo abitualmente altrove. E si rischia, quindi, di commettere in atto pubblico il reato di falso ideologico.
Cosa succede se non cambi residenza dopo l’affitto
Di norma è necessario comunicare il cambio di residenza entro 20 giorni dal trasferimento nella nuova abitazione. Ma cosa succede se non cambi residenza entro questi tempi?
Per ogni richiesta di cambio, il Comune di sbarco ha tempo fino a 45 giorni lavorativi per verificare il cambio di residenza. In caso di mancata modifica e comunicazione, a seguito di controlli – ad esempio, un ufficiale giudiziario che non può notificare atti per indisponibilità – rischi di essere cancellato dagli elenchi del registroperdere l’assistenza sanitaria e incorrere in problemi fiscali e penali, quale il già citato delitto di falsità ideologica in atto pubblico, di cui all’articolo 483 del Codice Penale.
Come affittare casa senza cambiare residenza
Esistono casi in cui è possibile affittare una casa senza cambiare residenza? In generale è possibile mantenere la residenza nell’immobile preso in affittosolo quando la locazione riguarda una porzione della stessa.
Ad esempio, il proprietario di un immobile che decide di affittare una o più stanze a terzi non è tenuto a comunicare al Comune il cambio di residenza. Va però sempre rispettata la condizione stabilita dall’articolo 43 del Codice civile: l’immobile deve essere adibito a residenza abituale, cioè è necessario abitarvi stabilmente e continuativamente.
Il locatore può impedire al locatario di cambiare residenza?
D’altra parte, un proprietario può opporsi al richiesta dell’inquilino trasferire la tua residenza nell’appartamento affittato? Indipendentemente dal fatto che l’affittuario conviva con il proprietario – affittando, appunto, una sola stanza – o prenda possesso dell’intero immobile, il cambio di residenza non può essere opposto.
L’inquilino è infatti tenuto a scegliere la sua residenza abituale, quella in cui vivrà stabilmente, e di conseguenza dovrà avvisare il Comune anche se il proprietario non è d’accordo. Inoltre l’inquilino non è tenuto nemmeno a prendere in considerazione il parere del locatore stesso, né a specificarne la volontà nel contratto di locazione.
Allo stesso modo, il proprietario può agire contro ilex inquilino chi si oppone al trasferimento della residenza nella nuova abitazione, segnalandolo all’Ufficio Anagrafe del Comune, che procederà alla sua cancellazione.
