Domanda. Per i lavori di ristrutturazione rumorosi di un appartamento in condominio valgono le fasce orarie del Regolamento comunale per la regolamentazione delle attività rumorose o quelle del Regolamento Condominiale?
In un condominio da me gestito, pareri contrastanti dovuti al fatto che il Regolamento Comunale per la tutela dall’inquinamento acustico prevede la possibilità di effettuare lavori fino alle ore 21 (fasce orarie 8.00-13.00 e 15.00-21.00) e il Regolamento Condominiale, redatto da il costruttore e registrato, prevede invece fasce orarie non coincidenti per i lavori (dalle 8:00 alle 12:30 e dalle 15:30 alle 19:00). Il regolamento condominiale specifica inoltre che devono essere evitati rumori dalle ore 19 fino alle ore 7. Dovendo informare l’impresa esecutrice dei lavori, la questione è questa: se il regolamento condominiale prevede periodi entro i quali è possibile effettuare lavori nelle parti comuni e in quelle private, consentendo ai residenti di beneficiare di determinati intervalli di tranquillità, sono più efficaci e vanno rispettati?
PREMESSA
In generale va detto che quando si effettuano lavori di ristrutturazione nel condominio occorre soprattutto usare il buon senso a tutto campo.
Dapprima da parte del condominiale esecutore, comunicando ai vicini l’esecuzione dei lavori e indicando, se possibile, quando verranno eseguiti, nonché la loro prevedibile durata.
L’impresa esecutrice, oltre ad avvisare i condomini, dovrà essere informata delle eventuali limitazioni contenute nel Regolamento Condominiale.
Per legge l’amministratore deve essere informato di ogni intervento (non minimo).
Lo prevede l’articolo 1122 del Codice Civile “in ogni caso ne è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.
Pertanto è obbligatoria la comunicazione all’amministratore condominiale, il quale è tenuto a verificare che i lavori in corso non arrechino danni alle parti comuni, né arrechino danni alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
Se nel regolamento condominiale non è previsto nulla di specifico e non esiste un regolamento comunale sulla limitazione del rumore, il buon senso suggerisce di non fare rumori fastidiosi dalle ore 21:00 alle ore 8:00 e dalle ore 13:00 alle ore 16:00.
Non è opportuno svolgere attività lavorative nelle domeniche e nei giorni festivi previsti dal calendario.
L’uso del buon senso (di cui devono avvalersi anche i condomini, avendo maggiore tolleranza per i rumori circoscritti nel tempo che inevitabilmente ne derivano) da parte di tutti è un metodo utile per avere indicazioni su come comportarsi ed evitare conflitti.
REGOLAMENTO INTERNO
Va fatta una netta distinzione tra il regolamento contrattuale condominiale e l’eventuale regolamento interno approvato dall’assemblea, in assenza di quello contrattuale. Come noto, il regolamento condominiale contiene tutte le norme relative all’uso dei beni comuni, ai diritti e agli obblighi dei proprietari condominiali.
Regola quindi la vita condominiale, indicando ad esempio come suddividere le spese e come mantenere il decoro dell’edificio. È obbligatorio quando nell’edificio ci sono più di dieci condomini.
In assenza di una regolamentazione contrattuale può essere redatto un regolamento “interno” approvato direttamente dall’assemblea.
In questo caso sono gli stessi proprietari a sentire l’esigenza di darsi delle regole per regolare la vita condominiale e per ripartire le spese. Il regolamento dell’assemblea deve essere approvato, sia in prima che in seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza dei presenti all’assemblea, rappresentativa di almeno 500 millesimi.
Si differenzia parecchio da quella contrattuale perché non può imporre limiti alla proprietà individuale, a meno che non si tratti di un regolamento approvato all’unanimità dall’assemblea
REGOLAMENTO CONTRATTUALE
Il regolamento contrattuale è detto anche “esterno” in quanto solitamente viene predisposto dal costruttore dell’immobile, il quale redige il regolamento con le tabelle millesimali, e lo consegna agli acquirenti man mano che vende le unità immobiliari ubicate nell’edificio.
In questo modo tutti i condomini vengono portati a conoscenza del regolamento e per questo si considera approvato all’unanimità.
Solo una normativa contrattuale può imporre limitazioni all’utilizzo delle aree comuni o dei singoli appartamenti (ad esempio, che il condominio voglia vietare ai singoli condomini di stendere i panni alle finestre, di installare condizionatori sulle pareti esterne dell’edificio, di fare rumore dopo un certo orario, di cambiare la destinazione degli appartamenti da residenziale a uso commerciale ).
Il regolamento contrattuale è valido e vincolante anche nei confronti dei successivi acquirenti dell’immobile se risulta dai registri immobiliari o se è pignorato. Essa è comunque considerata vincolante anche quando viene semplicemente menzionata nell’atto di vendita.
LE NORME SUL RUMORE NEL REGOLAMENTO
Le norme antirumore contenute in un regolamento contrattuale condominiale, per costante giurisprudenza, possono imporre limitazioni al godimento di immobili di proprietà esclusiva secondo criteri ancora più rigorosi di quelli stabiliti, in tema di emissioni lecite, dall’articolo 844 del codice civile . Tuttavianon può trattarsi di una disposizione del regolamento del tutto generica, come quella contenuta in molti regolamenti che prevede, in generale, il divieto di tutte quelle attività che possano arrecare disturbo e/o fastidio. Infatti, come inequivocabilmente e coerentemente insegna la giurisprudenza, “le restrizioni ai diritti inerenti alla proprietà esclusiva contenute nei regolamenti condominiali di natura contrattuale sono legittime, purché formulate in modo espresso o comunque univoco, in modo da non lasciare alcun margine di incertezza sul contenuto e sulla portata delle norme le relative disposizioni”. Divieti e limitazioni all’uso degli immobili dei singoli condomini “devono essere chiaramente specificati nel regolamento contrattuale condominiale e risultare da espressioni chiare, non tali da dar luogo a incertezze o interpretazioni estensive”. Per quanto riguarda i rumori, “le clausole devono essere molto chiare anche nell’individuare le ragioni del disservizio”.
Piena efficacia, pertanto, deve essere riconosciuta a quelle disposizioni del regolamento contrattuale che impongono il silenzio in una determinata fascia oraria per l’esecuzione di lavori nel condominio.
In questo caso, la liceità o meno dell’ingresso dovrà essere accertata non sulla base del diritto civile generale ma sulla base del criterio di valutazione stabilito dal regolamento.
In altri termini, nelle fasce orarie richieste (che possono non coincidere con quelle previste dal regolamento comunale) l’inquinamento acustico si verifica anche se non viene superata la normale tollerabilità di cui all’articolo 844, con la conseguenza che non sarà certamente possibile eseguire i lavori di ristrutturazione dell’appartamento. Insomma, secondo le chiare indicazioni fornite nella domanda, dovranno essere rispettate le “fasce di silenzio” previste dal Regolamento Condominiale.
