il mercato immobiliare dal 2013 al 2023. Vendite, prezzi e mutui – .

“Il mercato creditizio italiano ha mostrato una notevole capacità di adattamento e resilienza di fronte alle significative sfide economiche e ai cambiamenti globali. Una dimostrazione di ciò è la crescita complessiva che ha caratterizzato l’erogazione di mutui alle famiglie per l’acquisto di case negli ultimi 10 anni”. COME Renato Landonipresidente di Kiron Partner spaha commentato l’analisi del mercato immobiliare dell’ultimo decennio, diffusa oggi dall’ufficio studi del gruppo Tecnocasa.

“Le politiche monetarie favorevoli, insieme alla risposta degli istituti di credito e alle dinamiche di mercato, hanno giocato un ruolo cruciale nel sostenere la domanda di mutui da sempre robusta e ciclicamente influenzata solo dal mercato delle surroghe – Ha aggiunto -. La domanda di mutui per l’acquisto, invece, è sempre stata costante e solo in parte condizionata dalla dinamica dei tassi di interesse, a conferma che l’acquisto di immobili rappresenta un caposaldo della strategia di investimento degli italiani. La domanda è in costante aumento e la riduzione dei tassi di interesse in atto ormai da alcuni mesi rappresenta una buona opportunità per le famiglie. È probabile che la BCE intervenga nuovamente nei prossimi mesi riducendo ulteriormente i tassi di riferimento”.

Il 2023 si è chiuso con 709.591 mila scambi. Dati lontani dai picchi massimi degli anni del boom, quando furono raggiunti 869.308 scambi, ma siamo lontani anche dai picchi minimi del 2013, quando il mercato chiuse con 389.448 transazioni. Ed è proprio dal 2013 che l’ufficio studi di Tecnocasa si è proposto di capire come si è mosso il mercato e cosa lo ha caratterizzato negli ultimi anni.

L’andamento del mercato immobiliare nell’ultimo decennio:

• 2013 raggiungi il picco minimo di transazioni con 389.448, tornando ai livelli degli anni ’80, i prezzi sono ancora in calo (-8,7%) ma inferiore a quanto registrato nel 2012, l’anno più difficile in cui il calo dei prezzi fu del 10,2% a seguito di una difficile situazione economica del Paese e di una restrizione nell’erogazione del credito. I tempi di vendita sono lunghi, 178 giorni. Verso la fine del 2013 si sono cominciati ad avvertire i primi segnali di ripresa della domanda di finanziamento da parte delle famiglie che, nonostante l’andamento poco brillante dei consumi e del mercato del lavoro, sembrano ritrovare fiducia.
• 2014: ripartono i mutui, cresce la domanda di credito delle famiglie e la BCE inietta liquidità nei mercati finanziari attraverso il Quantitative Easing. La fiducia delle imprese e dei consumatori sta ripartendo. Tutto ciò determina un aumento della domanda immobiliare che nel frattempo diventa più selettiva. Aumentano le transazioni, mentre i prezzi ancora non decollano e chiudono con -7,2%.
• 2015: la domanda immobiliare continua a crescere, anche le transazioni ed i tempi di vendita cominciano a contrarsi, segno che il mercato si avvia verso una nuova fase. Tutto ciò non si è ancora trasferito sui prezzi che continuano a diminuire ma meno che in passato (-4,2%). Questo grazie al mercato del credito che sta registrando un forte aumento della domanda anche grazie a tassi molto bassi (gli indici di tasso variabile sono negativi). Tassi storicamente bassi e prezzi immobiliari accessibili sono un mix che innesca una fase di ripresa del mercato.
• 2016: i volumi di vendita fanno un balzo in avanti e crescono del 18,6% sostenuti dalla ripresa del mercato del credito: le erogazioni, infatti, sono aumentate del 20,6% nel 2016. I prezzi si avviano verso la stabilità e chiudono l’anno con una riduzione del -1,6%.
• 2017: il mercato sembra ormai aver imboccato la strada per uscire dalla crisi immobiliare. Là la domanda immobiliare è in ripresa, gli investitori ritornano sul mercato, i tempi di vendita si riducono (141 giorni). Il mercato del credito continua a dare segnali positivi anche se si intravedono i primi rallentamenti con volumi in linea con gli anni precedenti. Le vendite sono ancora in crescita e chiudono a 543.188. I prezzi rimangono stabili.
• 2018: continua il trend positivo del mercato immobiliare: le vendite sono in aumento e l’anno si chiude con 579.207 transazioni. Il mercato del credito continua a dare segnali positivi e nel 2018 si conferma la ripresa con i prezzi che tornano a crescere segnando un +1,6%.
• 2019: il mercato immobiliare conferma il trend positivo. IL continuano a crescere gli scambi: 604.168. Ormai da alcuni anni il mercato del credito continua a dare segnali positivi anche se nella prima parte del 2019 si è registrato un leggero rallentamento delle erogazioni. I prezzi hanno chiuso con un +2,2%.
• 2020: il mercato si apre in modo positivo ma la pandemia di marzo mette in stand-by il mondo e il mercato immobiliare. La chiusura forzata in casa porta però ad una maggiore consapevolezza della propria abitazione con la conseguenza che, subito dopo la fine del lock down, la domanda di abitazioni riprende. Le caratteristiche richieste iniziano a cambiare con la ricerca di case con spazi esterni e spazi più ampi. Si fermano gli investitori, soprattutto quelli che puntavano sul segmento del turismo e degli affitti brevi alla luce del calo dei flussi turistici. Chiude con 558.722 scambi. IL i prezzi subiscono una battuta d’arresto (-1,5%) ad eccezione di Milano, Verona e Bari che continuano a mostrare una leggera ripresa dei valori. Cresce il trend delle erogazioni nazionali per il 2020 che, nonostante il periodo pandemico, raggiungono i 50,5 miliardi di euro con una variazione del +5,2% rispetto al 2019.
• 2021: nel 2021 i saldi, sulla spinta euforica del post Covid, raggiungono la punta di 749.377io i prezzi crescono del 2,6%. Il mercato immobiliare è vivace e in rapida ripresa, come testimoniano sia i dati sui volumi scambiati che quelli sui prezzi. La domanda di abitazioni, esplosa dopo il primo lockdown, non ha mostrato segni di cedimento e ha continuato a crescere, spinta dal desiderio di acquistare casa e dalla spinta del mercato del credito, mai così conveniente. Il 2021 si chiude con 61.611 miliardi di euro di mutui erogati, con un margine di crescita rispetto al 2020 di circa 11 miliardi di euro (+22%). Gli istituti, alla luce della forte liquidità a loro disposizione, hanno continuato a erogare credito alle famiglie, ponendo particolare attenzione alla qualità del credito concesso. Le agevolazioni per i giovani previste dal PNRR hanno funzionato.
• 2022: scoppia il conflitto in Ucraina, con tutte le conseguenze che ciò avrà a livello economico: con l’aumento dell’inflazione e l’aumento dei tassi per contrastarlo. È proprio il timore dell’inflazione a spingere gli investitori ad agire, molti dei quali lo faranno con l’obiettivo di praticare affitti brevi alla luce dei forti flussi turistici che ritornano nel Paese. Il 2022 si chiude con vendite record, 785.382, prezzi in crescita del 3,6%. Dal lato del credito, il 2022 si chiude con 55,3 miliardi di euro di mutui erogati, con un calo rispetto al 2021 del -9,2% pari ad un valore in termini di volumi di -5,6 miliardi di euro.
• 2023: tassi mutui elevati, la maggiore attenzione degli istituti di credito alle erogazioni riduce il numero di persone che possono acquistare casa. Le negoziazioni chiudono a 709.591. I prezzi continuano ad aumentare leggermente poiché l’offerta immobiliare è ancora bassa: +0,7%. Resta alta l’attenzione sulle nuove costruzioni e sull’efficienza energetica che porta ad un maggiore repricing sulle soluzioni usate.