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“Nel 1980 ero studente in trasferta a Bologna ed è qui che ho concepito, insieme ad un gruppo di colleghi universitari, l”idea di impresa’ che oggi è diventata Camplus. Abbiamo fondato una cooperativa ponendoci come intermediari tra proprietari di case e inquilini per superare i vincoli imposti dalla cosiddetta ‘Legge sull’Equo Canone’ promulgata in quegli anni. Tra noi soli avevamo cinquecento membri studenti. Ben presto le basi si sono rivelate fertili per creare qualcosa di nuovo nel panorama italiano, un accompagnamento a 360 gradi dell’allievo, integrando anche l’aspetto formativo. Di lì a poco abbiamo costruito il nostro primo ‘college’ come lo intendiamo noi: una vera e propria esperienza di vita in cui la comunità guidata è il cuore pulsante della vita in Camplus, quel ‘plus’ che ancora oggi lo rende molto più di un semplice soggiorno”. La citazione appartiene a Maurizio Carvellifondatore e amministratore delegato di Campus. L’azienda si descrive come “il principale fornitore di soluzioni abitative per studenti universitari”. È presente in due stati e sedici città, dove conta ventisei residenze e undici ‘collegi di merito’. L”idea imprenditoriale’ di Carvelli si è trasformata in una solida realtà: oggi conta 10mila posti letto, 5.500 camere e quasi settecento appartamenti, a cui si aggiunge un albergo. Il patrimonio immobiliare complessivo supera i cinquecento milioni di euro. Aziende come quella di Carvelli hanno sperimentato un’espansione senza precedenti negli ultimi anni. Molte città in Italia e in Europa hanno visto la nascita di residenze studentesche di questo tipo e Bologna è tra le città dove il fenomeno è maggiormente in espansione.
Gli ospiti Camplus sono per lo più studenti, ma sperimentano una dimensione diversa da quella stereotipata dello studente fuori sede: le stanze singole nei collegi di merito Camplus costano da 12.900 al 16mila euro a persona per undici mesi, mentre iniziano le stanze doppie, cioè condivise con un’altra persona Dai 9.900 euro al 13.500 euro a persona per undici mesi. Nel prezzo non sono compresi solo affitto e utenze, ma anche l’utilizzo degli spazi comuni, le pulizie, le aule studio e i servizi di orientamento al lavoro e tutoraggio allo studio. Le strutture che guardano al merito si differenziano dalle altre proprio per questa tipologia di servizio. Nelle altre residenze Camplus, infatti, servizi come mentoring e tutoring sono assenti e il prezzo è più basso: si parte da circa settecento euro per un posto in camera doppia fino a mille euro al mese per una camera singola.
Non tutti sono stati studenti fuori sede, ma è facile capire che i prezzi sono decisamente alti. Un posto letto in uno studentato Ergo (l’Ente regionale per il diritto allo studio) costa circa duecento euro. Ma i posti sono pochi, e anche per questo le residenze Camplus sono tutte piene. Per accedere alle scuole di merito messe a disposizione dall’azienda è necessario superare un processo di ammissione, al termine del quale il ‘candidato’ sostiene un esame. Se risulterà idoneo sarà uno “studente Camplus”, come scritto sul sito aziendale. I collegi di merito si differenziano dalle altre strutture aziendali in quanto vi si accede con una riduzione sul prezzo: fino al 10% per ragioni legate al reddito, fino al 5% per merito universitario. La riduzione è quindi fino al 15% nel primo anno, e aumenta progressivamente con il passare degli anni in cui lo studente risiede all’interno del collegio.
L’“idea imprenditoriale” delle residenze studentesche private
A Bologna Camplus è presente con sette strutture: Camplus Bononia, Camplus San Felice, Camplus Alma Mater, Camplus Valverde, Camplus Zamboni, Camplus Mazzini e una rete di appartamenti. Tre di questi sono collegi di merito.
Le altre residenze sono destinate principalmente a studenti e giovani lavoratori, ma una parte di esse è riservata anche agli adultiaffitti a breve termine: sui principali siti dedicati alla prenotazione di hotel o alloggi, una camera doppia nel Camplus Bononia si vende a partire da 87 euro a notte. In questo caso l’intermediazione “tra proprietari di case e affittuari” è stata affidata a colossi come Booking o Expedia.
L’“idea imprenditoriale” è quindi cresciuta nel tempo e, come spesso accade in Italia, è stata in gran parte sostenuta da fondi pubblici. Come scrive Sarah Gainsforth (che avevamo intervistato) sulla rivista L’Essenziale, “Camplus è diventato il principale operatore privato di student housing in Italia. Lo ha fatto prima con i fondi statali per l’edilizia popolare, poi con quelli stanziati a partire dagli anni 2000 per aumentare i posti letto per gli studenti universitari. I progetti approvati per quest’ultima linea di finanziamento […] ammontano a 84 milioni di euro”. Come sottolinea Gainsforth, e come si intuisce dal listino Camplus, non c’era e non c’è alcun controllo sui prezzi delle rette.
Le residenze studentesche di domani
Nel verranno realizzate due nuove residenze studentesche private nella ex sede Inps di via Gramsci e nell’ex Tre Stelle di via Rimesse i posti letto saranno circa 1.200 e solo il 6 per cento (circa 80) sarà destinato agli studenti che hanno diritto a un letto Ergo. La società proprietaria della prima struttura è Capitale Tempranoun fondo anglo-spagnolo che conta già più di quindici residenze studentesche private sparse tra Spagna e Portogallo e che sta facendo il suo primo investimento a Bologna, mentre la società che gestirà la seconda residenza è la CA Venturesuna società globale di gestione degli investimenti immobiliari, con sede a Chicago, con oltre tredici miliardi di dollari di asset distribuiti tra Stati Uniti, Europa e Sud America.
La destinazione di una porzione di posti letto privati agli studenti aventi diritto all’alloggio Ergo è temporanea: dodici anni per la futura residenza studentesca di via Rimesse, trenta per quella di via Gramsci, in linea con il bando del Ministero dell’Università e della Ricerca che sarebbe stato successivamente pubblicato e sul quale torneremo più avanti. Per l’assessore del Comune di Bologna Raffaele Laudaniche aveva annunciato i lavori, è comunque “un ottimo risultato”.
Camplus, CA Ventures e Temprano Capital sono solo alcuni dei colossi immobiliari che investono a livello mondiale e hanno scelto di valorizzare gli immobili del Comune di Bologna. Oltre a loro ce ne sono molti altri: Centro sociale (ex Student Hotel) che a Bologna è stato realizzato nell’ex Telecom di via Fioravanti, edificio precedentemente occupato da decine di famiglie con bambini sfrattate nell’ottobre 2016. C’è Beyoo, presente con residenza universitaria in via Serlio. C’è CampusX, colosso italiano dell”ospitalità ibrida’ già presente in diverse città italiane, che ha annunciato l’apertura del nuovo “Campus & hotel alla Bolognina: 633 posti letto destinati a studenti e ‘giovani professionisti’, di cui 54 camere per soggiorni brevi, su 21mila metri quadrati di superficie complessiva per un progetto da circa 70 milioni di euro. Apertura prevista per il 2026.
Tra pubblico e privato
Il governo di Giorgia Meloni, nel frattempo, non è rimasto a guardare. All’inizio del 2023, durante una visita a Bologna dove fu piuttosto contestata, la ministra dell’Università Anna Maria Bernini impegnato a pubblicare un bando – finanziato in gran parte con fondi Pnrr – per la creazione di 60mila nuovi posti letto per gli studenti entro il 2026. E così è stato fatto: lo scorso febbraio, il sito del Mur ha pubblicato un bando da 1,2 miliardi di euro per la costruzione dell’ormai celebre 60mila posti letto. Il decreto ministeriale segue la linea della legge 338/2000, cioè quella stessa legge che ha permesso a realtà come Camplus di crescere e prosperare a partire dai primi anni 2000. Se da un lato il ‘pacchetto casa’ del Mur apre anche agli enti pubblici, è chiaro che quello principale giocatore con cui il ministero si interfaccerà sarà quello privato, come già avvenuto negli ultimi 24 anni.
Infatti, è lo stesso ministero a dettare che la soglia minima “del 30 per cento dei posti letto deve essere destinata a studenti meritevoli provenienti da famiglie a basso reddito. Gli importi che gli studenti dovranno versare alla struttura saranno in linea con i bandi degli enti per il diritto allo studio”. La restante parte dei posti letto, quindi il 70 per cento, verrà assegnata a tutti gli altri studenti, sempre in base a criteri di merito. Questi posti letto, che sono la maggioranza assoluta, non saranno diversi dai “collegi di merito” stile Camplus: la riduzione fiscale in base al reddito e/o al merito non potrà superare il 15% della retta complessiva. Il canone complessivo di questi alloggi, a differenza del primo 30 per cento dei posti letto agevolati, non ha un limite preciso: se i primi sono calibrati “in linea con le indicazioni degli organismi per il diritto allo studio”, per i secondi – il 70% – nessuna restrizione sulle commissioni specificate. Inoltre, i vincoli imposti dal Mur sono temporali: dovranno essere rispettati solo per i primi dodici anni (soglia minima per accedere ai fondi pubblici), come già avvenuto per la futura residenza di CA Venture in via delle Rimesse a Bologna .
