Gli studenti fuori sede in cerca di alloggio vengono regolarmente derubati. Già negli anni ’70, i proprietari nelle città universitarie come Milano, Bologna, Roma, ha fatto affari in forte espansione. Da almeno un decennio nei centri storici delle città d’arte anche per i residenti è diventato quasi impossibile trovare un appartamento da affittare, e vengono espulsi verso le periferie. Il motivo è principalmente uno: i proprietari preferiscono affittare a breve termine ai turisti. Un fenomeno inizialmente marginale, ma che nel giro di pochi anni ha stravolto le nostre città.
Esplodono gli affitti brevi
Il mercato degli affitti a breve termine è uno dei settori del turismo in più rapida crescita: ogni turista/inquilino può affittare la casa per un massimo di 30 giorni. Il vantaggio per i proprietari è evidente: un maggior incasso su base mensile e senza i vincoli di un contratto tradizionale (ad esempio l’inquilino moroso o che non vuole lasciare l’appartamento allo scadere del termine), restando comunque a carico delle spese di utenze e la tassa sui rifiuti. Se nel 2011 gli annunci extra alberghieri non superavano le 20mila unità, nel 2023 salgono a 700mila, per un fatturato di circa 10-11 miliardi di euro. In questo mercato Italia è il terzo quadrato, dopo stati Uniti E Francia.
Piattaforme professionali e gestori
Le offerte di appartamenti in affitto a breve termine sono promosse su piattaforme digitali: 75% gestito direttamente da privati, 25% da operatori professionali. I contratti sono generalmente stipulati dalle piattaforme stesse (Airbnb, prenotazione, VRBO) che pubblicando annunci mettono insieme domanda e offerta. Per il servizio viene trattenuta una percentuale del canone che varia tra il 14 e il 18%. La percentuale sale al 35% se si passa dalle agenzie (Italianways, CleanairBnb, Halldis, Wonderful Italy) che amministrano le abitazioni per conto dei proprietari, offrendo anche il servizio di pulizia, cambio biancheria, assistenza in tutte le attività burocratiche e assicurative.
Tassa di soggiorno, cedolare secca ed evasione fiscale
Nelle città turistiche è richiesto il gestore dell’appartamento far pagare agli ospiti la tassa di soggiorno e deve comunicare i dati degli inquilini alla questura competente. I privati che gestiscono fino a quattro appartamenti (dal quinto in poi l’attività diventa imprenditoriale e segue il regime di impresa) possono usufruire del regime della cedolare secca e tutti, piattaforme e gestori professionisti, devono applicare una ritenuta d’acconto del 21%. Fino ad oggi Airbnb, la principale piattaforma online con oltre 400.000 annunci per l’Italia, ha sempre rifiutato di trattenere l’imposta perché la società è residente all’estero. Ora la questione è sul tavolo Consiglio di Stato. Per quanto riguarda i privati lo scorso marzo, durante un’audizione al Senato, Federalhotels, che da anni accusa le piattaforme digitali di concorrenza sleale, ha denunciato come lo Stato nel 2022 abbia recuperato appena 80 milioni di euro dalla cedolare secca sugli affitti brevi. Secondo Marco Celani, presidente del Centro studi Aigab che riunisce i principali manager professionisti del settore, già oggi le finanze pubbliche dovrebbero poter raccogliere circa 1 miliardo di euro dalla cedolare secca. La situazione potrebbe cambiare da quest’anno: a marzo il Parlamento ha recepito la direttiva europea «Dac 7» che obbliga le piattaforme web a comunicare all’Agenzia delle Entrate tutte le transazioni effettuate, i dati dei proprietari e il numero totale di giorni di affitto durante l’anno.
A Milano 180 euro a notte, Venezia la più cara
Secondo i dati di Aridna, sito che monitora questo tipo di mercato, ad aprile 2023 le case disponibili in Milano Li avevamo 17.31963% affittato ad un prezzo medio di 180 euro di notte. A Roma Li avevamo 19.777di cui 88% ad un prezzo medio di 190 euro. A Firenze L’87% degli appartamenti viaggia verso 192 euro di notte; A Napoli 77% A 120 euro; A Torino 65% A 98 euro; A Bologna 75% A 128 euro: A Verona 67% A 163 euro. Venezia resta la città più cara: con 7.203 case disponibili, 83% occupate, in media 212 euro a notte. In tutte le città i prezzi sono aumentati almeno 30% rispetto al 2019 con punte di 50% A Venezia E Roma è nato a 60% a Firenze e Napoli.
L’appello dei sindaci
I sindaci di 13 città (Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Parma, Bergamo, Lodi, Verona, Padova, Trieste e Rimini) chiedono una legge nazionale per regolamentare il mercato. Il sindaco di Venezia non compare nella lista, eppure Venezia è l’unica città italiana che potrebbe già oggi limitare il numero di immobili in affitto attraverso le piattaforme digitali grazie a una norma approvata nel 2022 dal governo Draghi. La giunta veneziana però non ha ancora deciso nulla, nonostante il numero dei residenti del centro storico sia passato da 60.000 a meno di 50.000 in 10 anni, ormai quasi superato dal numero di posti letto per i turisti: 48 mila.
Cosa succede in Europa
Da tempo i sindaci di molte città europee hanno imposto regole e limiti:
1) «limite temporale», il numero massimo di giorni di noleggio all’anno. Il più restrittivo è Amsterdami giorni di noleggio a breve termine vanno da un minimo di 7 ad un massimo di 30che diventano 70 A Copenaghen, 90 A Londra E Berlino, 120 A Bruxelles. Per chi supera la soglia è richiesta la patente e si applica un aumento di imposta.
2) autorizzazione condomini ad Amsterdam, Barcellona, Parigi, Vienna, Bruxelles, Madrid.
3) «zonizzazione»: in alcuni quartieri gli affitti brevi sono del tutto vietati, ad esempio a Vienna. Ci sono multe severe per chi fallisce. A Parigi Airbnb è stata condannata nel 2021 a pagare 8 milioni di euro al Comune per aver pubblicato sulla piattaforma mille annunci di affitto non registrati. «Regolamento nelle città europee – spiega l’a Sale dati IL Professor Celate – ha ridotto del 28,8% il numero degli annunci di appartamenti rispetto alle metropoli che non hanno introdotto alcun limite».
L’intervento del governo italiano
Lo ha annunciato la responsabile del turismo Daniela Santanché che nei prossimi giorni presenterà un disegno di legge al Consiglio dei ministri per regolamentare questo settore. Il disegno di legge risponde alle principali richieste di Federalberghi e prevede un minimo di Soggiorno di 2 notti nelle città turistiche. Non è previsto né un numero massimo di giorni di noleggio per anno né una limitazione di posti letto in relazione al numero dei residenti nei vari rioni come richiesto dai sindaci. Tuttavia, ne verrà introdotto uno codice identificativo nazionale per ogni abitazione (già esisteva, ma era su base regionale e non c’erano controlli). Questo per evitare il nero. In caso di mancata applicazione quali sanzioni rischiano i titolari? Da 500 A 5 mila euro. È evidente che affittando a 200 euro a notte, una multa massima di 5.000 euro non funge da disincentivo, mentre la regolamentazione di questo settore è fondamentale trovare un equilibrio tra i vantaggi del turismo, che vale il 6% del Pil e raggiunge il 13,4% con l’indotto, e la vivibilità dei centri storici. Spingere fuori i residenti uccideranno l’identità stessa di questi luoghi, che gradualmente si trasformano in colonie turistiche affollate solo di pizzerie, ristoranti e negozi di souvenir.
