La ripresa del mercato immobiliare italiano inizierà a partire dalla seconda metà dell’anno in corso. La previsione è contenuta nella nona edizione di Real Estate DATA HUB, il report realizzato dai Centri Ricerche RE/MAX Italia e Avalon Real Estate in collaborazione con l’Ufficio Ricerche 24MAX. Lo studio presenta analisi esclusive sull’andamento del mercato immobiliare italiano al 2023 e prospettive al 2024 e approfondimenti dettagliati sulle dinamiche delle città di Roma, Milano, Bologna e Palermo e le relative regioni, esaminate per singoli settori: residenziale e di lusso, logistica, direzionale, commerciale e ricettivo.
Effetti macroeconomici sul settore immobiliare
Negli ultimi due anni le dinamiche del mercato immobiliare sono state fortemente influenzate dall’aumento combinato dei prezzi immobiliari e dei tassi di interesse. “L’aumento dei tassi di interesse e dell’inflazione ha portato ad un riaggiustamento al rialzo dei rendimenti attesi nel corso del 2023, determinando quindi una riduzione del numero di transazioni; il successivo stop alla politica monetaria restrittiva e la riduzione dei tassi prevista per i prossimi mesi stanno iniziando a riattivare il mercato, sbloccando l’atteggiamento precauzionale finora adottato dagli investitori“, spiega Paolo Ranieripartner di Avalon Real Estate.
Un’altra componente che sta acquisendo sempre più importanza, ai fini dell’equilibrio del mercato, riguarda le preoccupazioni lo stock di immobili in vendita. Il 2023 ha confermato le aspettative di rallentamento degli investimenti con una contrazione della domanda, da un lato, scoraggiata dall’aspetto congiunturale, e dall’altro, dalla riduzione dell’offerta che sbilancia il mercato dal lato dei venditori. I settori immobiliari analizzati sono stati influenzati dal contesto macroeconomico in modi diversi.
Nel 2023, è stato il settore residenziale ad aver risentito maggiormente degli effetti dei tassi di interesse, con una riduzione delle vendite di quasi il 10% rispetto al 2022. settore gestionale è rimasto stabile, mentre il segmento di vendita al dettaglio ha evidenziato una crescita in linea con quanto avvenuto nel 2022. Per quanto riguarda il 2024, l’effetto dell’attesa riduzione dei tassi di interesse da parte della BCE ipotizzata per il mese di giugno si rifletterà progressivamente sull’andamento dei mercati nei mesi successivi, favorendo un ritorno degli investitori fiducia con a graduale aumento della domanda nella seconda metà dell’anno. Tra le destinazioni d’uso, si prevede che continuerà ad attrarre sempre più interessante il settore della logistica industriale, che si conferma asset class per il 2023.
Analisi del mercato residenziale
Secondo le analisi della nona edizione di Real Estate DATA HUB, nel 2023 il mercato residenziale ha mostrato un certo dinamismo, con un’attività più intensa nella prima parte dell’anno e un leggero rallentamento nel terzo e quarto trimestre, in linea con la stagionalità storico. “Va sottolineato che tali oscillazioni non hanno influito sul riequilibrio della domanda, confermando la tendenza di un mercato in consolidamento”, commenta Dario CastigliaAmministratore Delegato e Fondatore di RE/MAX Italia.
A livello nazionale si registra un incremento dell’offerta maggiore nelle province rispetto alle città, con qualche eccezione nei grandi centri urbani. Secondo l’analisi degli immobili transati riportati nel DATA HUB Immobiliare, le preferenze dei consumatori sono rimaste sostanzialmente stabili rispetto al 2022, confermando gli appartamenti trilocali al primo posto (42,55% del totale) in tutte le regioni italiane, seguono i bilocali (23,93%), soprattutto al Centro e al Nord, e i quadrilocali (17,74%), particolarmente ricercati al Sud e nelle Isole .
I monolocali, invece, risultano essere la tipologia immobiliare meno movimentata in tutte le regioni, con un’incidenza pari a circa il 2% del totale. Nel panorama del mercato immobiliare residenziale, La Lombardia emerge come regione leader, seguito, al Nord, da Veneto e Piemonte. Nel Centro Italia, in testa c’è il Lazio, seguito da Toscana ed Emilia-Romagna, mentre al Sud, Puglia e Campania mostrano un’attività significativa. Nelle isole, la Sicilia è leader del mercato.
Nell’ultima parte del 2023, giorni sul mercato per la vendita di immobili residenziali sono tornati ai livelli del 2022: sono necessari in media 7 mesi per concludere un’operazione di vendita e 3 mesi per l’affitto. Analizzando il mercato nazionale per macroaree si osserva un andamento simile e con a maggiore dinamismo al Norddove i giorni di mercato si riducono a circa 5 mesi. Sul fronte dei prezzi c’è stato un leggero aumento a lungo termine. Anno dopo anno si registra un’oscillazione rispetto all’andamento dei prezzi al metro quadro, con un rallentamento che nel 2023 si attesta a 1.762 euro, contro 1.812 euro del 2022.
Mercato del credito
Secondo i dati compilati daUfficio di ricerca 24MAX – società di intermediazione creditizia del Gruppo RE/MAX, Il 93,78% dei mutui erogati nella seconda metà del 2023 sono stati finalizzati all’acquisto. Il tasso fisso si conferma la soluzione preferita, con il 79,66%, mentre il tasso variabile è al 18,77% e il tasso misto all’1,57%. In aumento la percentuale di candidati con contratto di lavoro a tempo indeterminato. Per quanto riguarda le fasce d’età, quella 35-44 anni si conferma la più attiva, rappresentando il 36,3% della domanda.
Stabile l’importo medio pagatoche viene mantenuto in un intervallo tra 100 e 140mila euro. “Il mercato del credito e l’accessibilità dei mutui hanno sicuramente scoraggiato i potenziali venditori che desiderano cambiare casa”, spiega Castiglia, che attualmente ricopre anche la carica di amministratore delegato di 24MAX. “Un eventuale taglio dei tassi stimolerebbe sicuramente la domanda, portando a graduali rialzi verso la fine dell’anno”.
Immobili logistici
Nel corso del 2023, nonostante il contesto macroeconomico, il settore della logistica si è confermato il più dinamico, continuando a distinguersi per la capacità di adattamento alle nuove esigenze e sfide del futuro. L’aumento dei costi di sviluppo ha ridotto la costruzione di nuove proprietà, mentre la domanda è rimasta elevata, portando a prezzi più alti. La crescita del settore è stata guidata dal boom dell’e-commerce e dalla relativa domanda di consegne rapide ed efficienti. Per il 2024 è previsto un ulteriore rafforzamento del settore.
Gestione immobiliare
Nel corso del 2023 il settore immobiliare ad uso ufficio si è dimostrato attivo grazie ad un parziale allentamento dell’atteggiamento prudenziale degli investitori interessati a location privilegiate e asset di qualità. Per il 2024 si evidenziano prospettive di crescita con particolare attenzione agli immobili di qualità e ai collegamenti infrastrutturali delle località meno centrali.
Immobile commerciale
Il mercato retail è sempre più caratterizzato da nuove esigenze legate all’esperienza d’acquisto, all’omnicanalità e alla sostenibilità. Vista la riduzione degli investimenti registrata nel 2023, si prevede una ripresa nei prossimi mesi, sostenuta dal profondo processo di trasformazione già in atto e dal rafforzamento del mercato delle High Street dove cresce la domanda di immobili di pregio ubicati in zone centrali.
Immobiliare ricettivo
I dati relativi al 2023, uniti ai primi trend visibili nel 2024, fanno sperare in una ripresa sempre più decisa del settore dell’ospitalità, dove l’offerta turistica italiana si sta arricchendo di nuove proposte esperienziali, attirando una clientela sempre più esigente, proveniente anche da all’estero.
