Nel condominio dove risiedo, composto da 7 unità immobiliari, abbiamo effettuato interventi edilizi agevolabili con il Superbonus. Tuttavia, contrariamente alle previsioni iniziali dell’assemblea, i lavori non si sono conclusi il 31 dicembre 2023, ma pochi giorni fa. Si sono quindi aggiunte spese impreviste per i lavori eseguiti nel 2024, che abbiamo dovuto sostenere, seppur nella misura del 30% (visto il Superbonus al 70%), e che abbiamo approvato con apposita delibera.
Nel frattempo però abbiamo cambiato amministratore, e da quest’ultimo ci è stato detto che, in caso di controlli, avremmo potuto incorrere in problemi perché la delibera che approvava i lavori del Superbonus non costituiva il fondo e sarebbe stata quindi nulla. . Ma noi, al momento dell’autorizzazione per i lavori del Superbonus, non dovevamo sostenere alcuna spesa, e per questo non avevamo istituito il fondo.
La creazione del fondo speciale è davvero obbligatoria? E cosa significa la sua assenza?
L’esperto risponde
Il fondo speciale condominiale è una questione piuttosto spinosa quando si parla di detrazioni fiscali in edilizia. Infatti, il codice civile, all’art. 1135, n. 4, prevede l’istituzione di tale fondo “obbligatorio” ogniqualvolta l’assemblea disponga l’esecuzione di interventi straordinari.
Attorno a questo evidente obbligo ruotano però una serie di orientamenti diversi. L’interpretazione più consolidata, come vedremo, collega l’assenza del fondo alla nullità della delibera assembleare che dispone l’esecuzione dei lavori, come recentemente ribadito dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 9388/2023). In parole semplici, cioè se il condominio vota favorevolmente gli interventi edilizi senza istituire il fondo, la sua manifestazione di volontà in tal senso (la deliberazione) è come se non fosse mai avvenuta.
Molti però i dubbi su cosa si intenda innanzitutto per “istituire” il fondo: è sufficiente una registrazione contabile o è necessario un vero e proprio versamento di somme? Non ci sono molte risposte ufficiali sul rapporto tra validità della delibera assembleare e corretta fruizione del Superbonus. Da un lato, la legge sembra legare la decadenza della detrazione ad alcune ipotesi specifiche che non prevedono la nullità della delibera, dall’altro l’Agenzia delle Entrate ha menzionato nei suoi documenti standard la necessità di una delibera valida per accedere alla Superbonus.
In ogni caso, la situazione in cui si trova il gentile lettore dipende da un elemento che non è noto, e cioè se le spese impreviste siano già state sostenute. Una sentenza molto rilevante, infatti, elimina la necessità del fondo nel caso in cui i costi dei lavori siano già stati integralmente pagati.
La natura obbligatoria del fondo
Come accennato, l’art. 1134 CC, n. 4, lo prevede
“prevede l’assemblea dei condomini […] a lavori di manutenzione straordinaria e innovazioni, istituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’importo dei lavori”. L’interesse che il provvedimento sembra tutelare è quello del condominio ad avere la certezza di essere disponibile per le somme che dovranno essere corrisposte per l’esecuzione dei lavori.
Ma cosa succede, allora, se il fondo non viene istituito?
Una prima risposta viene dalla recente sentenza n. 9388/2023 della Cassazione, con cui il Tribunale lo ha stabilito
“l’arte. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo la costituzione anticipata del fondo speciale “di importo pari all’importo delle opere” […] costituisce, pertanto, ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui esistenza dovrà essere verificata dal giudice in sede di ricorso ex art. 1137cc”.
Nel caso di specie, infatti, la Corte di Cassazione si è pronunciata in favore del proprietario del condominio che si è opposto all’ingiunzione con cui la società voleva obbligarlo a pagare la sua quota per l’esecuzione di alcuni lavori edili, proprio perché la delibera con cui tali lavori sono base era nulla per mancata costituzione del fondo.
Adempimento solo contabile?
Sono state avanzate diverse ipotesi su come dovrebbe essere costituito il fondo per considerare valida la deliberazione assembleare che dispone i lavori. La legge, infatti, non specifica se, per considerare esistente il fondo, sia necessaria la sua mera costituzione contabile, senza l’effettivo pagamento delle somme. Sembrerebbe quindi possibile che il condominio iscriva semplicemente una voce nel proprio bilancio, come una sorta di riserva.
In questo senso, cioè in assenza di indicazioni normative più precise, è ragionevole ritenere che il condominio possa scegliere le forme di finanziamento del fondo che ritiene più opportune, purché il fondo esista per un importo, anche “ virtuale”, pari a quello delle opere. Pertanto, il gentile lettore potrà innanzitutto verificare se forse, al netto dei mancati versamenti da parte dei condomini al fondo, questo non sia stato stabilito “sulla carta”, elemento che secondo alcune interpretazioni potrebbe essere sufficiente per ritenere valida la delibera.
Quando non è necessario costituire il fondo
Al di là di tali questioni interpretative, si ritiene che la tesi del gentile lettore presenti profili di rischio in termini di invalidità della delibera solo nel caso in cui le spese impreviste non siano state ancora sostenute. L’averli pagati, infatti, mette al sicuro il condominio dalla possibile illegittimità degli interventi. Ciò è dovuto principalmente al fatto che i lavori, a quanto pare, sono ormai completati e sono già stati sostenuti pagamenti inattesi.
Tale visione, nel dettaglio, è esplicitamente confermata dalla sentenza n. 1 del 4 gennaio 2021, emessa dal Tribunale di Busto Arsizio. In tale sentenza il giudice ribadisce che sì, la costituzione del fondo in caso di interventi straordinari è obbligatoria pena la nullità della deliberazione “considerata la natura imperativa del provvedimento”ma che tale nullità da allora non si applica nel caso di specie “i lavori erano già stati completamente eseguiti, la spesa era già stata sostenuta e già inclusa nel consuntivo […] non determina l’esposizione al rischio sottostante l’operatività dell’obbligo di previsione del fondo speciale”.
Insomma, considerato che la ratio della norma è quella dell’
“limitare l’esposizione dei singoli condomini nei confronti di fornitori e appaltatori in caso di decisioni su interventi comportanti impegni economici rilevanti”se viene meno questa ragion d’essere, ormai poco cambia se il fondo fosse stato istituito o meno: in fin dei conti, la delibera resta valida.
Cosa succede se la risoluzione non è valida?
Cosa sarebbe successo, però, se il condominio del gentile lettore non avesse ancora pagato tutte le spese? Come accennato, la delibera sarebbe stata nulla. Ma cosa sarebbe successo al Superbonus?
È logico che il Superbonus si applichi solo a quegli interventi realizzati a seguito dell’espressione positiva della volontà del proprietario dell’immobile, in questo caso dell’intero gruppo condominiale, che la esprime solo con una valida delibera. Tuttavia, l’art. 119, co. 13-ter del D.Lgs. 34/2020 prevede che cause di decadenza del Superbonus siano esclusivamente la mancata presentazione della CILAS, la realizzazione di opere difformi dalla CILAS, l’assenza di certificazione nella CILAS dei dati relativi alla qualificazione e la non corrispondenza al vero delle attestazioni.
Si potrebbe pensare, allora, che una delibera invalida possa rappresentare un problema in termini di diritto al bonus solo quando viene impugnata davanti al giudice da uno dei condomini interessati a annullarla, magari perché non intende pagare nulla.
Ma non solo.
L’Agenzia delle Entrate nella risposta al quesito n. 23/2022 lo ha precisato “ai fini dell’applicazione del Superbonus è, infatti, necessario che i lavori astrattamente rientranti nell’ambito del beneficio siano validamente approvati dall’assemblea condominiale, nel suo complesso”. Anche se non è noto se tale precisazione significhi che l’AdE può procedere al recupero fiscale sulla base di una delibera invalida, è chiaro che la costituzione del fondo rappresenta una scelta prudenziale dell’assemblea, da non prendere affatto alla leggera.
Di Cristian Angeli
ingegnere, consulente in materia di edilizia sovvenzionata e contenzioso
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