REbuild, l’evento sull’innovazione sostenibile nell’ambiente costruito, ha presentato nuove ricerche su case verdianalizzando in particolare gli effetti della direttiva europea recentemente approvato dal Parlamento Europeo. Secondo la ricerca pubblicata per l’Osservatorio REbuild dal Dipartimento Culture del Progetto dell’Università IUAV di Venezia, la riqualificazione immobiliare viene premiata dal mercato, ma con forti disomogeneità che penalizzano molto più marcatamente le città di piccole e medie dimensioni. In particolare, a città di medie dimensioni come Padova, Mestre o Bergamo, il delta delle perdite di valore degli immobili non riqualificati è doppio rispetto a quello registrato nelle città metropolitane come Milano, Torino o Firenze.
Lo studio lo ha evidenziato riqualificare il patrimonio edilizio esistente significa investire nella manutenzione di un bene che, se ben ristrutturato, è capace di farlo generare nuovo valore economico E una migliore qualità della vita. Ma la ricerca evidenzia anche il fatto che se mercati più importantiad esempio a Milano o Firenze la domanda sostiene ampiamente l’offerta e gli interventi di deep retrofit più innovativi generano una propria redditività, in altri contesti, come città più piccoleladdove la proprietà diffusa è nelle mani di fasce di popolazione con scarsa capacità di spesa, la situazione è molto diversa.
Nelle città più piccole lo Stato deve intervenire con il sostegno
In questi contesti, infatti, come sottolineato dai ricercatori, è necessario che lo Stato intervenga con il sostegnoevitare che la transizione venga percepita come ingiusta, discriminando chi non dispone di risorse per il retrofitting, oltre a provocare una polarizzazione territoriale, penalizzando l’Italia rispetto ad altri Paesi europei.
La ricerca ha precisato che il mercato riconosce l’ variazioni di prezzo per livelli più elevati di prestazione energetica e che questo riconoscimento è più marcato centri di medie dimensioni rispetto alle grandi città. Ma questo significa anche che il mancata riqualificazione ne provoca uno maggiore erosione dei valori immobiliari in centri già caratterizzati da valori di mercato più bassi, meno vivaci e meno dinamici. In questo contesto, il rischio è che la transizione possa apparire ingiusta in quanto colpisce in modo sproporzionato coloro che hanno valori immobiliari inferiori e mezzi limitati per provvedere miglioramenti tecnologici alle proprietà.
Nelle città di medie dimensioni il divario medio nel premium price tra gli immobili di Classe A e quelli di Classe G è del 30%
Lo studio ha preso in considerazione il mercato immobiliare in sei città italiane: tre aree metropolitane (Milano, Torino e Firenze) e tre città di medie dimensioni (Padova, Mestre e Bergamo). Il campione comprende quasi 3.000 immobili di cui sono state rilevate le principali caratteristiche localizzative, tipologiche e tecnologiche secondo la classificazione dell’Agenzia delle Entrate.
Come indicato dai dati emersi, in città di medie dimensioni IL divario medio nel prezzo premium tra immobili ad alta efficienza (classe A) e immobili a bassa efficienza (classe G) è del 30%mentre raggiunge il 14% tra immobili di classe D e di classe G città metropolitaneIL divario nel prezzo premium tra immobili ad alta efficienza (classe A) e immobili a bassa efficienza (classe G) è del 15%e scende al 6% tra gli immobili di classe D e di classe G.
La ricerca ha evidenziato che il grandi città con importanti mercati immobiliari Sono meno influenzato dalla crescita del valore associato ad uno maggiore efficienza energetica: Il divario di valore è limitato grazie alla maggiore domanda e alla maggiore vitalità del mercato. Le città più piccole con mercati meno vivaci, competitivi e dinamici si distinguono per i loro divari più significativi. Ciò porta ad una polarizzazione dei valori immobiliari tra territori e gruppi sociali, che avviene soprattutto tra chi ha mezzi finanziari per investire in aggiornamenti tecnologici dei propri immobili e chi non ne ha, e ancora, tra proprietari di grandi centri e quelli dei centri di medie e piccole dimensioni.
Micelli: “Ove necessario va delineato un piano di incentivazione modulato secondo un approccio strategico”
Il presidente del Comitato Scientifico REbuild, Ezio Micelli, ha sottolineato che “la transizione verde è una grande opportunità, ma politici e istituzioni sono chiamati a prestare attenzione all’alto rischio di malcontento”. Secondo Micelli, innanzitutto “il settore delle costruzioni e tutta la sua filiera devono essere allineati ai valori condivisi della sostenibilità, a tutti i livelli della filiera”, poi “occorre uscire dalla logica dei premi aleatori, delineare un piano di incentivi modulato secondo un approccio strategico là dove c’è bisogno di aiuto. Occorre infine risolvere il problema del freno alla rigenerazione che troppo spesso deriva da processi amministrativi e burocratici non al passo con le urgenze dei tempi in cui viviamo”.
