definizione e funzionamento — idealista/news

IL suddivisione di un immobile è un concetto tecnico utilizzato nella documentazione catastale e urbanistica per indicare la separazione di un’unica unità immobiliare in due o più unità indipendenti. Questa pratica si contrappone all’unione di immobili distinti, detta accorpamento, che mira invece a creare un unico immobile più grande. Vediamo come funziona il frazionamento immobiliare, quando non è possibile frazionare un immobile e i costi legati a questa operazione.

Cos’è il frazionamento immobiliare?

IL suddivisione della proprietà è un’operazione che consente il dividere un immobile in due o più unità distinti e separati. Questo processo rappresenta l’opposto della fusione, che mira invece a unire proprietà separate per crearne una più grande.

Negli ultimi tempi il frazionamento immobiliare è diventato una pratica molto diffusa, in quanto offre diversi vantaggi, tra cui:

• facilitazione della successione: la suddivisione di un appartamento può consentire a due o più eredi di usufruire di porzioni dell’immobile senza necessariamente cedere o vendere l’intero ad uno solo dei due;
• contratto di locazione: mediante il frazionamento dell’immobile si crea la possibilità di mettere a reddito una parte della casa attraverso l’affitto, mantenendo l’autonomia abitativa dell’altra porzione;
• vendita: la strategia del frazionamento immobiliare si rivela estremamente vantaggiosa anche in caso di vendita della casa, poiché tale operazione generalmente aumenta il valore delle singole unità create (si pensi alle grandi città dove gli appartamenti più piccoli sono molto ricercati);
• creazione di unità abitative separate per i familiari: le operazioni di suddivisione immobiliare permettono anche di destinarne una porzione ai propri figli, genitori o altri familiari, garantendo loro una residenza indipendente.

L’operazione di divisione dell’immobile può riguardare diverse tipologie di immobili, sia esso un appartamento, un ufficio o un negozio ma, ovviamente, esistono norme specifiche che ne regolano il funzionamento e le circostanze in cui non è possibile portare a termine l’operazione. Si tratta in ogni caso di una procedura che prevede:

• IL suddivisione catastale, ovvero l’iscrizione del frazionamento dell’immobile presso il Catasto. Ciò consente di assegnare a ciascuna porzione a nuovo subordinato identificare l’unità sulla mappa catastale;
• IL suddivisione urbanache, invece, riguarda le modifiche effettivamente apportate alla struttura edilizia per suddividere l’immobile, modifiche che influenzano la documentazione depositata presso il Comune.

Se stai pensando di ricorrere alla lottizzazione, è bene sapere che comunicare alle autorità competenti (Comune e Catasto) le modifiche apportate al piano è fondamentale per ottenere le relative certificazioni di conformità urbanistica e catastale. Tali documenti sono quindi fondamentali per verificare la coerenza tra le mappe urbanistiche e catastali e lo stato attuale dell’immobile.

Quando è possibile frazionare un immobile e quando no?

Come già accennato, per procedere con successo alla divisione di un appartamento in due, è fondamentale rispettare scrupolosamente la normativa in materia, poiché la normativa in materia è davvero rigorosa e dettagliata. Come è logico pensare, il mancato rispetto delle norme vigenti per la suddivisione dell’immobile può comportare sanzioni gravi. Per capire quando è possibile dividere l’immobile e quando no, proviamo a rispondere alle seguenti domande:

• posso dividere in due un appartamento in un condominio?
• Quando non è possibile dividere un immobile?

La suddivisione di un immobile posto all’interno di un fabbricato è possibile e, a questo proposito, è bene saperlo il condominio non può opporsi al frazionamento se l’intervento non comporta l’alterazione delle parti comuni e se tale procedura non è espressamente vietata dalla normativa edilizia. Prima di avviare il procedimento, si consiglia pertanto di consultare l’ regolamento condominiale ed, eventualmente, ottenere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale che, però, non è necessaria se la suddivisione dell’immobile non coinvolge le parti comuni e non pregiudica i diritti degli altri componenti del condominio.

Rispetto alla seconda questione è opportuno sottolineare che la suddivisione di un immobile in più unità può essere ostacolata limitazioni impiantistiche e strutturali che rendono impossibile l’operazione. Ad esempio, potrebbero esserci complicazioni nella separazione delle forniture di gas ed elettricità. È fondamentale considerare anche il layout del tubi dei bagni per garantire il corretto drenaggio dell’acqua, oltre a verificare che le canne fumarie siano posizionate nel rispetto delle norme vigenti.

Inoltre, la suddivisione della proprietà potrebbe essere vietata se non vengono rispettati i requisiti norme sanitarie stabiliti nei regolamenti edilizi del Comune o dai regolamenti condominiali stessi.

Come dividere la casa a livello catastale?

Per procedere alla suddivisione dell’immobile è fondamentale coinvolgere un professionista incaricato di supervisionare i lavori e seguire i seguenti passaggi:

• verifica della conformità urbanistica e catastale stato attuale dell’immobile;
• avvisare il Comune soggetto competente della volontà di procedere al frazionamento mediante presentazione della CILA, documento che dovrà essere compilato da un professionista abilitato. Qualora vi siano cambiamenti di destinazione d’uso o interventi strutturali significativi sui solai e/o sulle murature portanti è richiesta la presentazione della SCIA (Denuncia Certificata di Inizio Attività);
• aggiornamento delle planimetrie al catasto;
• inizio dei lavori e le attività edilizie necessarie al lottizzazione;
• presentazione certificato di prova alla fine dei lavori.

Non è rara la situazione in cui è necessario frazionare un immobile senza apportare alcuna modifica mediante opere edili. Nello specifico si tratta di lottizzazione dell’immobile senza lavorioperazione che può rendersi necessaria, ad esempio, nel caso di cantine o annessi all’abitazione principale censiti come unico subalterno.

In questi casi l’operazione da compiere riguarda esclusivamente la mappatura catastale poiché le unità immobiliari sono già separate. Pertanto, nel caso di frazionamento di un immobile in più unità senza opere edilizie, è necessario richiedere al Catasto l’assegnazione dei due distinti subordinati di poter gestire separatamente le due unità e, anche in questo caso, la legge impone la presentazione dell’ CILA.

Quanto paghi per una divisione?

Quali sono i costi legati alla suddivisione di un immobile e chi paga per la suddivisione di un immobile? Queste sono solo alcune delle domande che sorgono quando si valuta la possibilità di frazionare il proprio immobile in più unità immobiliari.

Ebbene, i costi relativi alla suddivisione di un immobile variano a seconda dell’ubicazione e del tipo di intervento da effettuare. Come accade per la maggior parte dei lavori di ristrutturazione, i costi possono variare notevolmente e sono influenzati da diversi fattori. Tra le principali voci di spesa figurano:

• compenso del tecnico responsabile della pianificazione, gestione delle procedure e direzione dei lavori;
• costi per i lavori costruzioni e lavori sugli impianti;
• acquisto di materiali e gli arredi necessari;
• spese di istruttoria preliminare relative a pratica edilizia da presentare per il frazionamento;
• imposta catastale per la variazione;
• costi di connessione ai nuovi utenti.

Di norma non sono richiesti pagamenti relativi ai canoni concessori di lottizzazione, a meno che il Comune in cui è situato l’immobile non disponga specifiche disposizioni in tal senso. Volendo quindi fare una stima approssimativa e del tutto indicativa, il prezzo del lottizzazione con interventi edilizi si aggira intorno ai 600-4.000 euro mentre, per il costo del lottizzazione senza lavori, è possibile che il proprietario finisca per spendere dai 500 a 3.000 euro euro. Come abbiamo visto si tratta di una spesa difficile da quantificare in considerazione delle diverse variabili che influiscono sull’operazione da effettuare e sul comune in cui è situato l’immobile da frazionare, ma in ogni caso il costo è a carico del proprietario della proprietà.