La rubrica curata da Confedilizia Messina
Decreto “Salva casa”, buone notizie (di Giorgio Spaziani Testa-Presidente Confcostruzioni)
L’approvazione da parte del Consiglio dei ministri del decreto-legge sulle semplificazioni edilizie e urbanistiche – il cosiddetto decreto “Salva casa” – è una buona notizia. La diffusione delle bozze del provvedimento (in relazione al quale pubblichiamo l’estratto del comunicato del Governo e le slide illustrative distribuite dal Ministero delle Infrastrutture) ha scacciato i fantasmi – che in realtà l’hanno visto in pochi, quasi sempre per mere ragioni politiche – della fantomatica sanatoria, lasciando spazio a quanto il ministro Salvini aveva annunciato per la prima volta in occasione del convegno annuale del Coordinamento giuridico di Confedilizia a Piacenza nel settembre 2023 e poi illustrato nella riunione del 4 aprile scorso alla Ministero. L’arrivo a Palazzo Chigi – e poi in Parlamento – permette finalmente di discutere nel merito di un testo su cui finora si è lavorata troppa fantasia, soprattutto attraverso critiche preconcette da parte di chi vede il diavolo in ogni cosa non -finalità punitiva che riguarda la casa, e che guarda invece di buon occhio alle vessazioni che la Commissione Europea uscente impone da anni a questo immobile: vedi utilizzo del catasto per aumentare le tasse sugli immobili e direttiva “case verdi”. Si tratta di una misura volta a risolvere situazioni di piccole irregolarità edilizie che spesso risalgono a molti anni fa e che costituiscono un ostacolo alla commerciabilità degli immobili o alla concessione di mutui. Semplici misure di buon senso, che torneranno utili ai proprietari di case e al mercato immobiliare. Misure, peraltro, che potranno essere riviste da deputati e senatori se la loro analisi più approfondita evidenzi la necessità di renderle più efficaci per lo scopo che si prefiggono. Se, infatti, si vuole evitare un mega indulto per gravi violazioni edilizie, occorre viceversa evitare che uno o più provvedimenti siano più di apparenza che di sostanza. Le associazioni territoriali di Confcostruzioni sono ora chiamate a svolgere un ampio lavoro di assistenza e consulenza a favore dei tanti cittadini interessati alla normativa appena approvata. A tal fine verranno immediatamente attivati sportelli informativi in ciascuna provincia. Contestualmente verrà avviato a livello nazionale e locale un programma di seminari in presenza e online volti ad approfondire ogni aspetto del decreto. Dobbiamo essere al fianco della proprietà in questa operazione che si preannuncia di ampio respiro: dare loro spiegazioni, suggerimenti, aiuti nella gestione della burocrazia. Del resto, visto che questo intervento è stato presentato nell’ambito del tavolo di consultazione che il Ministero delle Infrastrutture ha intitolato “Piano Casa” e che ha l’obiettivo di aumentare l’offerta abitativa in Italia, Confedilizia continuerà a chiedere che due cose essenziali siano fatto: mettere finalmente a disposizione le oltre centomila case popolari non assegnate agli aventi diritto e rafforzare l’affitto privato attraverso l’eliminazione dell’Imu per gli affitti a canone concordato, la certezza dell’applicazione in tutta Italia della cedolare secca del 10 % per gli stessi contratti e interventi per accelerare gli sfratti.
La Corte di Cassazione ammette la flat tax per i contratti ad uso foresteria
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12395, depositata il 7.5.2024, relativa all’opzione dell’aliquota forfetaria per un contratto di locazione concluso dal conduttore nell’esercizio della propria attività professionale per metterlo a disposizione dei propri dipendenti o collaboratori (c.d. foresteria), ha affermato il seguente principio di legge: “In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per l’imposta forfetaria anche nel caso in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della propria attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, D.Lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e mestieri”. La Corte di Cassazione, con questa importante sentenza, chiude auspicabilmente un contenzioso in corso dal 2011. Infatti, nonostante la normativa relativa alla cedolare secca sugli affitti residenziali, contenuta nel decreto legislativo n. 23 del 2011, stabilisce che solo i locatori sono preclusi – per poter beneficiare del regime sostitutivo – ad agire nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni, l’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 26 del 2011, prosegue da 13 anni la tesi secondo la quale tale vincolo vale anche per gli inquilini. E questo nonostante diverse pronunce di natura opposta (vedi Focus Confedilizia n. 26 del 14.7.2023). Dal 2011, tuttavia, Confedilizia ha espresso il parere che l’interpretazione dell’amministrazione finanziaria fosse infondata, non rispondendo né al contenuto letterale della norma, che non pone limiti all’affittuario, né alla ratio della stessa, che sgravi fiscali per tutti gli affitti ad uso abitativo da parte dei soggetti Irpef. Si attende ora l’attuazione di questo principio da parte dell’Agenzia e l’adeguamento dei programmi di registrazione dei contratti di locazione che non consentono l’esercizio dell’opzione.
L’affittuario si trasferisce in un immobile confinante: è dovuto un risarcimento per la perdita dell’avviamento commerciale?
Il risarcimento per la perdita dell’avviamento commerciale, previsto dall’art. 34 litri. 27 luglio 1978 n. 392, è dovuto al conduttore uscente indipendentemente da ogni valutazione circa la relativa perdita e danno che il conduttore stesso ha effettivamente subito in conseguenza della liberazione, con la conseguenza che è dovuto anche se continua a svolgere la stessa attività in un altro posto. dello stesso immobile o in diverso immobile prospiciente o comunque situato nelle vicinanze. (vedi punto Cass. Civile sez. III, 02/04/2009, n. 7992).
Ritardo nell’esecuzione del contratto di riqualificazione energetica: il condominio ha diritto a un risarcimento per la mancata fruizione delle detrazioni fiscali?
In caso di inadempimento contrattuale, la parte inadempiente è responsabile dei danni cagionati. La società aggiudicatrice dovrà quindi risarcire la perdita della opportunità fiscale del condominio derivante da ritardi esecutivi non dipendenti da forza maggiore, caso fortuito o dal condominio stesso. (da Confedilizia Notizie)
